Det er et faktum at det for de aller fleste er vanskelig å komme seg inn på boligmarkedet. Historisk høye boligpriser gjør det krevende å få både lønn og egenkapital til å strekke til. Noe må du imidlertid ha å rutte med for at banken skal vurdere søknaden din. I denne artikkelen tar vi en titt på alternativene for egenkapital på huslån, og ting du bør huske på ved hver av dem.
Hva er reglene for huslån og egenkapital?
Kort sagt behøver du 15 % egenkapital for å få innvilget et boliglån i Norge. Dersom objektet du vil kjøpe koster 2.500.000 kroner må du altså ha 375.000 kroner i egenkapital. Utover dette finnes det flere andre lovfestede regler om hva bankene har lov til å tilby søkerne sine. Dette handler i bunn og grunn om forholdet mellom gjeld og inntekt.
Betjeningsevne
Dette handler om i hvilken grad lønnen din kan bære lånet du søker om. Banken skal alltid ta høyde for kostnader til livsopphold i forbindelse med søknad om huslån. Du skal med andre ord ha nok å leve for også etter du har tatt opp lånet. I tillegg må långiver legge inn en renteøkning på 5 % og sørge for at du kan tåle dette også.
Gjeldsgrad
Norske husholdninger har ekstremt høy gjeldsbelastning, både historisk og i et internasjonalt perspektiv. Derfor er det fra 2018 lagt inn føringer for hvor mye gjeld du kan sitte med i forhold til inntekten din. I dag kan du ikke ha mer enn 5 ganger årsinntekten din i gjeld. Tjener du 500.000 kroner i året kan du altså ikke sitte med mer enn totalt 2.500.000 kroner i gjeld.
Belåningsgrad og avdrag
Som nevnt må du ha 15 % egenkapital for å få godkjent et huslån. Kjøper du derimot en sekundærbolig i Oslo kommune (altså en eller flere boliger du ikke bor i), må du ha 40 % egenkapital. Dersom du har lån på mer enn 60 % av boligens verdi er banken pålagt å kreve mins 2,5 % av lånebeløpet i årlig nedbetaling (avdrag).
Sparepenger når du skal søke om boliglån
Med tanke på det norske markedet og boligprisene vi har å forholde oss til må man altså ha egenkapital for å kjøpe bolig. For de aller fleste vil det være snakk om flere hundre tusen kroner for å engang kunne kjøpe seg noe lite. Allikevel er det vanlig at man bruker egne midler når man skal kjøpe sin første bolig.
Som ung er det lurt å benytte seg av muligheten for å spare i BSU (boligsparing for ungdom). Når man er fylt 13 år kan man opprette BSU-konto, og man har muligheten til å spare fram til man er 34 år gammel. Det er flere fordeler med denne spareløsningen. Man får skattefradrag og en fordelaktig rente på sparepengene man setter inn på kontoen.
Dersom du ikke sparer i BSU er det fortsatt fullt mulig å spare til egenkapital til huslån. Da må du imidlertid være strukturert og sette opp en god sparestruktur for pengene dine. La oss si at du beregner at din første bolig vil koste 2.000.000 kroner. Da behøver du 300.000 kroner i egenkapital. Hvor lang tid det vil ta deg å spare opp disse pengene avhenger av hvor mye du kan sette av i måneden til boligsparing.
Dersom du sparer 3000 kroner i måneden vil det ta deg 8.5 år å spare opp til beløpet. Sparer du derimot 5000 kroner per måned tar det derimot 5 år. Det kan føles seigt og langtekkelig å spare til egenkapital. Kanskje har du ikke tid til et så langsiktig spareprosjekt heller.
Privat lån som egenkapital til huslån
Det blir mer og mer vanlig at foreldre eller familiemedlemmer hjelper til med egenkapitalen til et huslån. Når man skal kjøpe sin første bolig har man ikke noe verdiobjekt å ta av når man skal søke om lån. Der folk som allerede eier kan bruke verdien på den eksisterende boligen sin har ikke førstegangskjøpere denne luksusen.
Et privat lån er også en mulighet når du behøver egenkapital til huslånet ditt. Her er det flere ting som er viktige å huske på for at både du og den du låner av ikke skal ende opp med en vanskelig lånesituasjon. Først og fremst er det lurt å låne av et nært familiemedlem – og aller helst foreldre. Det er større sannsynlighet for at dere vil opprettholde et godt forhold gjennom hele låneperioden.
Videre kan det være lurt å skrive en kontrakt med hverandre rundt lånet. Da vet man akkurat hva man har blitt enige om, og hvordan tilbakebetalingen skal foregå. På denne måten unngår dere konflikter lenger ned i nedbetalingsløpet. Jo enklere kontrakten er for begge parter, jo bedre er det.
Egenkapital til bolig og forbrukslån
Det har kommet mange innstramminger på plass hva gjelder forbrukslån de seneste årene. Det er fordi gjeldsbelastningen til norske husholdninger er så høy – og fordi det var blitt vanlig at folk tok opp forbrukslån for å dekke egenkapitalen til boligkjøp. Det er imidlertid ikke lov for tilbydere av lån uten sikkerhet å innvilge lån. Banken kommer videre til å avslå søknaden din om huslån dersom du sitter med forbruksgjeld.
Nå har vi fått gjeldsregistre på plass, og det betyr at det ikke lenger er mulig å ha ‘hemmelig gjeld’ på bok. En bank vil alltid gjennomføre både en kredittvurdering av deg, samt en sjekk av hvilken gjeld du per i dag nedbetaler på. Dersom noe tyder på at du skal bruke forbrukslån til å dekke egenkapitalkravet kommer du til å få avslag på søknaden.
Husk at kravet om egenkapital til bolig foreligger for å beskytte deg som låntaker. Dersom du ikke har nok penger til å finansiere 15 % av boligen din har du i prinsippet ikke råd til boligen. Det kan være en sur realitet å ta innover seg, men da er det bare å begynne å spare i stedet. Når du har fått på plass en god egenkapital kan du søke om et nytt huslån igjen.
