Å ta opp et boliglån er et av de største og mest spennende bankmøtene du kommer til å ha i løpet av livet ditt. Hvis du skal inn i ditt første er det mange ting du bør ha tenkt gjennom og huske på i forkant. Nedbetalingstiden du velger på boliglånet ditt er en av dem, og denne vil ha stor innvirkning på totalkostnaden av lånet ditt.
I denne artikkelen tar vi en titt på hvilken nedbetalingstid på boliglån som kan være lur å velge, avhengig av hvor i livet du befinner deg. Vi går også gjennom den andre viktigste faktoren på boliglånet, nemlig renten, og hvordan denne henger sammen med løpetiden.
Bør du velge maksimal nedbetalingstid på boliglån?
De aller fleste banker i Norge tilbyr boliglån med en maksimal nedbetalingsperiode på 30 år. Dette er også utgangspunktet som benyttes i boliglånsforskriften for å beregne krav til avdrag på boliglån med belåningsgrad over 60 %. Ettersom en stor andel av norske låntakere låner utover dette ved nye nedbetalingslån blir det dermed riktig å bruke 30 år som grunnlaget for maksimal nedbetalingstid på boliglån.
Fordelen med en lang nedbetalingsperiode på lån til hus eller leilighet er månedsbeløpet. Når et stort beløp penger skal tilbakebetales trenger de aller fleste godt med tid på seg. Den gjennomsnittlige belåningsgraden i Norge ligger på 334 % (Boliglånsundersøkelsen 2018) – eller 3,3 ganger så mye som brutto årlig inntekt. Med andre ord er de fleste husholdningsøkonomier presset når det kommer til boliglån. Et lavt månedsbeløp blir derfor både gunstig og behagelig.
Som en tommelfingerregel kan vi si at jo lenger nedbetalingsperiode du har, jo lavere blir månedsbeløpene dine. Det er helt enkelt fordi lånebeløpet fordeles over mer tid – over flere terminer – og dermed deles opp i flere biter. Effekten av dette er også den største ulempen med å velge maksimal nedbetalingstid på boliglån, nemlig totalkostnaden på lånet.
Prisforskjeller når du velger kortere nedbetalingstid på boliglån
Det blir store svingninger i totalkostnaden på et boliglån når man har å gjøre med så store beløper over så lang tid. La oss ta utgangspunkt i et boliglån på 2.500.000 kroner, med en effektiv rente på 2,89 %, og hva som skjer når man velger henholdsvis 30 års, 25 års og 20 års nedbetalingsperiode. For enkelthetens skyld tar vi ikke med gebyrer og avgifter i beregningen.
30 års nedbetalingstid på boliglån
Lånebeløp: 2.500.000 kroner
Effektiv rente: 2,89 %
Totalkostnad på lånet: 3.722.008 kroner
Rentekostnad: 1.222.008 kroner
Terminbeløp: 10.339 kroner
25 års nedbetalingstid på boliglån
Lånebeløp: 2.500.000 kroner
Effektiv rente: 2,89 %
Totalkostnad på lånet: 3.498.347 kroner
Rentekostnad: 998.347 kroner
Terminbeløp: 11.661 kroner
20 års nedbetalingstid på boliglån
Lånebeløp: 2.500.000 kroner
Effektiv rente: 2,89 %
Totalkostnad på lånet: 3.282.719 kroner
Rentekostnad: 782.719 kroner
Terminbeløp: 13.678 kroner
Med en tiårig reduksjon på boliglånet ditt blir terminbeløpet 3339 kroner dyrere. Den totale besparelsen på lånet blir imidlertid liggende på 439.289 kroner. Dette er fordi boliglån er strukturerte som annuitetslån, der rentene beregnes av det resterende gjeldsbeløpet ved hver måned. Jo færre ganger banken får gjort denne beregningen, jo mindre betaler du i renter.
Nedbetalingstid på boliglån og fastrentelån
Når man skal ta opp et boliglån får man to valg med hensyn til hvordan renten blir seende ut. Du kan velge en fast rente (et såkalt fastrentelån) eller en flytende rente. I bankmøtet der du faktisk signerer på lånepapirene dine vil du også få muligheten til å binde renten din over en viss periode. Det er viktig å ta dette i betraktning når man ser på nedbetalingstid på boliglån.
Jo lenger du binder renten din for, jo høyere vil den også bli liggende. Rentenivået i Norge er i dag på et historisk lavt nivå. Derfor må banken sikre seg mot en renteøkning dersom du ønsker et fastrentelån. Samtidig vet man aldri hva fremtiden vil bringe, og hvis du liker forutsigbarhet kan det være godt å vite hvor mye du skal betale i måneden på boliglånet ditt.
Tenker du enda mer strategisk enn dette kan du også kombinere vurderingen om fast eller flytende rente med nedbetalingstiden på boliglånet. Det er mulig å binde renten i opptil 10 år. Det er imidlertid få som vil ha råd til å kvitte seg med hele gjelden innenfor en slik tidsramme. Allikevel kan det være gunstig å ta sikte på å betale ned så mye som mulig.
På denne måten vet du akkurat hvor mye boliglånet ditt vil koste deg. Dersom du har igjen et relativt lite gjeldsbeløp når låneperioden med fast rente er over vil det ikke ha så mye å si om renten har steget en del. Da har du allerede kvittet deg med størstedelen av gjelden din. Å effektivisere nedbetalingstid på boliglån i kombinasjon med fast rente på lånet kan altså være en god idé.
Sett opp din egen nedbetalingstid på boliglån
Det du i prinsippet gjør når du kombinerer disse to faktorene er at du lager deg din egen nedbetalingstid på boliglån. Ved å lage ditt eget økonomiske løp, uavhengig av avtalen din med banken, kan du sørge for å redusere kostnadene på lånet ditt betraktelig. Altfor mange låntakere lar nedbetalingen av lån gå på automatikk. Vi anbefaler at du tar et tak for privatøkonomien i stedet.
Når banken innvilger lånet ditt er den pliktig å sørge for at du kan tåle en 5 % renteøkning. Med andre ord skal du ha ganske mye slingringsmonn i økonomien din slik lånet ditt ser ut i dag. Konsekvensen av dette er at du har mulighet til å betale inn mer i avdrag på et boliglån enn banken krever av deg. Hvis du legger opp en god nedbetalingsplan – og venner deg til et spesifikt månedsbeløp som går til boliglånet – blir det lettere å kvitte seg med gjelden.
Den beste motivasjonsfaktoren for å betale inn mer enn man må er nettopp en sammenligning som den vi viste over. Se på lånevilkårene dine og gjør en beregning i en nedbetalingskalkulator på hva du vil spare på å effektivisere din nedbetalingstid på boliglån. Hvis du vet at du kan spare flere hundre tusen kroner kan det være lettere å holde seg til planen.
Når du har tallene klart for deg er det egentlig bare snakk om å sette opp et månedsbudsjett. For å gjøre ting så enkelt som mulig for deg selv er det lurt å legge inn et fast månedstrekk til boliglånet. Eventuelt kan du gjøre en avtale med banken, slik at de drar de ekstra pengene for deg.
Viktige ting å huske på når du skal ta opp boliglån
Nedbetalingstid på boliglån er bare én av mange faktorer det er viktig å tenke godt gjennom når du skal låne penger til bolig. Vi har allerede tatt en titt på fast og flytende rente. Det er videre viktig at du tar det nasjonale rentenivået i betraktning. Ikke ta det for gitt at de lave rentene i Norge vil fortsette gjennom hele nedbetalingsperioden din. Planlegg for tøffere tider, så unngår du en smell når og hvis den tid kommer.
Avslutningsvis er det to andre faktorer du bør ta en grundig titt på. Det kommer også banken til å gjøre. Disse faktorene heter gjeldsgrad og belåningsgrad. Gjeldsgrad handler om hvor mye gjeld du sitter med i forhold til årsinntekten din. Belåningsgrad handler om hvor belånt boligen du skal kjøpe blir med lånet du søker om.
Den nye boliglånsforskriften for utlån med pant i bolig gjør det ulovlig for långivere å innvilge boliglån dersom lånet fører til at du blir sittende med mer enn fem ganger årsinntekten din i gjeld. Dette inkluderer all utestående gjeld – altså eksisterende lån både med og uten sikkerhet.
Videre kan banken ikke innvilge lån som fører til at boligen man skal kjøpe blir mer belånt enn 85 %. Kjøper du en sekundærbolig i Oslo ligger denne prosenten på 60 %. Forskriften er et første steg i å stramme inn på den økende husholdningsgjelden i Norge. Med hensyn til nedbetalingstid på boliglån er det lureste du kan gjøre å tilbakebetale gjelden så effektiv som mulig, gjerne i kombinasjon med bundet rente for forutsigbarhet i privatøkonomien.
