Een hypotheek is een complex financieel product. Er zijn dan ook nogal wat zaken waar u rekening mee moet houden bij het afsluiten van een hypotheek. Vooral wanneer u voor het eerst een huis koopt, komt er nogal wat op u af. Een hypotheekadviseur kan u wegwijs maken in de verschillende mogelijkheden en u uitleg geven over de diverse soorten hypotheken. Het is echter verstandig om u goed in te lezen voordat u op zoek gaat naar een hypotheek. U wilt immers niet in de problemen komen of later ontdekken dat u teveel betaalt voor uw lening. Waar moet u op letten bij het afsluiten van een hypotheek?
Een van de eerste dingen die u dient te doen als u op zoek gaat naar een huis, is uitrekenen hoeveel geld u kunt lenen, zodat u weet voor welke woningen u in aanmerking komt. Reken ook de maandlasten uit, zodat u weet hoeveel u iedere maand kwijt bent bij een bepaald leenbedrag. Hebt u zelf veel spaargeld? Dan kunt u bovendien overwegen eigen geld in te brengen. Daarnaast dient u zich te verdiepen in de verschillende hypotheekvormen. Er zijn verschillende mogelijkheden en het is belangrijk om goed na te gaan wat de voor- en nadelen zijn van de verschillende opties.
Wat is een hypotheek?
Maar laten we beginnen bij het begin: wat is een hypotheek eigenlijk? Hoewel veel mensen wel een idee hebben wat een hypotheek precies is, weten maar weinig mensen van de hoed en de rand. Een hypothecaire lening is een lening waarmee u een huis kunt kopen. De woning geldt daarbij als onderpand (de hypotheek). Bij de meest voorkomende hypotheekvormen betaalt u per maand een bepaald bedrag aan aflossing en rente. Aan het eind van de looptijd is de hypotheek volledig afgelost. Er bestaan echter ook hypotheken waarbij een deel aflossingsvrij is.
In Nederland is de rente op de meeste hypotheken fiscaal aftrekbaar. Dit noemt men hypotheekrenteaftrek. Hier zijn echter wel voorwaarden aan verbonden. Het is dus belangrijk om te weten aan welke eisen de hypotheek dient te voldoen om in aanmerking te komen voor de hypotheekrenteaftrek. Sinds 2013 is een belangrijke voorwaarde dat u de hypotheek in maximaal 360 maanden (30 jaar) dient af te lossen. Dit betekent dat u alleen met een annuïtaire of lineaire hypotheek gebruik kunt maken van de hypotheekrenteaftrek.
Soorten hypotheken
De belangrijkste hypotheekvormen zijn dan ook de annuïtaire en de lineaire hypotheek. Wat zijn de verschillen tussen deze twee hypotheekvormen?
- Bij een annuïteitenhypotheek betaalt u maandelijks een vast bedrag. Dit bedrag bestaat voor een deel uit rente en een deel uit aflossing. In het begin betaalt u voornamelijk rente, maar in de loop der tijd verandert de verhouding en gaat u steeds meer aflossing en minder rente betalen. Het bruto maandbedrag blijft echter gelijk (gedurende de rentevaste periode). Doordat de verschuldigde rente steeds lager wordt, hebt u echter ook steeds minder profijt van de hypotheekrenteaftrek, waardoor de netto maandlasten gedurende de looptijd steeds iets stijgen.
- Met een lineaire hypotheek betaalt u iedere maand een vast bedrag aan aflossing en daarbovenop betaalt u rente. De rente die u maandelijks betaalt, hangt af van het openstaande bedrag. Doordat de rente daalt naarmate u meer aflost, zijn de maandlasten bij een lineaire hypotheek in het begin relatief hoog, maar dalen deze iedere maand iets. Hierdoor betaalt u aan het einde van de looptijd per maand minder voor de hypotheek.
Behalve de lineaire en de annuïteitenhypotheek bestaan er nog andere hypotheekvormen. Dit zijn bijvoorbeeld de spaarhypotheek, beleggingshypotheek of aflossingsvrije hypotheek. Sinds 2013 hebt u op deze hypotheken geen recht meer op hypotheekrenteaftrek, waardoor deze vrijwel niet meer verstrekt worden. Het is wel mogelijk dat u een van deze hypotheken hebt als u uw woning voor 2013 hebt gekocht. Hebt u een dergelijke hypotheek en verhuist u naar een nieuwe woning? Dan is het in sommige gevallen mogelijk dat u (een deel van) de oude hypotheek meeneemt naar uw nieuwe hypotheek.
Hoeveel kan ik lenen?
Wilt u een hypotheek afsluiten? Dan dient u allereerst uit te zoeken hoeveel u kunt lenen. Dit hangt af van verschillende factoren. Sinds 2019 is het niet meer mogelijk om een hypotheek af te sluiten die hoger is dan de waarde van het huis. U kunt dus in principe maximaal 100% van de waarde van de woning lenen. Koopt u een huis met Nationale Hypotheek Garantie en is er sprake van energiebesparende voorzieningen? Dan kunt u 106% van de waarde van de woning lenen. Ook kunt u uw hypotheek verhogen als u uw huis gaat verbouwen. Een verbouwing zorgt immers voor een waardestijging van de woning. Doorgaans kunt u echter slechts voor 50% tot 60% van de kosten van de verbouwing een hypotheek krijgen.
Wat voor hypotheek u kunt afsluiten, hangt verder voor een groot deel af van uw inkomen, arbeidscontract en gezinssituatie. Sluit u de hypotheek alleen af of hebt u een partner die werkt? Daarnaast kijkt de kredietverstrekker vaak ook naar uw leeftijd. Hoe ouder u bent, hoe groter de bank de kans inschat dat u de hypotheek niet kunt terugbetalen. Daardoor krijgt u op latere leeftijd vaak een lagere hypotheek. Verder kijkt men ook naar uw financiële verplichtingen. Hebt u bijvoorbeeld schulden of openstaande leningen? Dan kunt u vaak een lager bedrag lenen of wordt uw hypotheekaanvraag afgewezen.
Overigens is het wel belangrijk om goed na te gaan hoeveel u per maand betaalt voor de hypotheek. Dat de bank bereid is u een bepaalde hypotheek te verstrekken, wil niet zeggen dat het ook verstandig is om het maximale bedrag te lenen. Reken uw maandlasten uit en kijk goed hoeveel u overhoudt. Past dit binnen uw uitgavenpatroon? Houd er ook rekening mee dat de omstandigheden kunnen veranderen.
Eigen geld inbrengen bij het afsluiten van een hypotheek
U kunt normaliter dus maximaal 100% van de waarde van de woning lenen. Bij het kopen van een huis komen vaak nog extra kosten kijken, denk bijvoorbeeld aan de kosten voor een bouwkundig rapport, notariskosten en overdrachtsbelasting. Door de extra kosten is de hypotheek dus vaak niet voldoende voor de aankoop van een huis. Hierdoor is het tegenwoordig meestal noodzakelijk om eigen geld in te brengen als u een huis koopt.
Hebt u een hoop spaargeld? Dan kan het ook verstandig zijn om de woning voor een deel zelf te betalen en een lagere hypotheek af te sluiten. De spaarrente is op dit moment erg laag, waardoor u weinig profijt hebt van het geld op uw spaarrekening. Hoe meer geld u zelf inbrengt, hoe lager de maandlasten voor de hypotheek. Vooral als u veel spaargeld hebt en vermogensrendementsheffing betaalt, kan het gunstig zijn om (een deel van) uw spaargeld te investeren in uw woning.
Niet iedereen beschikt echter over zulke grote geldbedragen. Verder hebt u natuurlijk geld nodig om van te leven. Hoe lager uw hypotheek is, hoe minder rente u betaalt en hoe minder u bovendien profiteert van de hypotheekrenteaftrek. Denk dus goed na óf en hoeveel eigen geld u wilt inbrengen bij het afsluiten van een hypotheek.
