Asuntolaina

Valtio tukee asunnonostajia

*On järkevämpää maksaa itselleen pikkuhiljaa omaa asuntoa kuin lihottaa vuokra-asumisella toisten rahapusseja”, kuulee usein sanottavan. Usein se pitääkin paikkansa.

Omistusasuminen on suomalaisessa kulttuurissa suositumpaa kuin vaikkapa Keski-Euroopassa. Meillä valtio myös tukee asunnon ostamista erilaisin verohelpotuksin.

Keskimääräinen velan takaisinmaksuaika Suomessa on noin 17 vuotta.

Asuntolainan avulla asunnon ostamisen kulut jaetaan pidemmälle aikavälille. Tämä on edullista sekä lainanantajalle, joka saa velalle korkotuloa, että lainanottajalle, joka pääsee maksamaan kotiaan pikkuhiljaa itselleen.

Mikäli lainamarkkinat eivät toimisi kunnolla, rakentaminen tyrehtyisi ja valtio joutuisi investoimaan vuokra-asuntojen rakentamiseen enemmän.

Vuonna 2014 yhteensä 32 % suomalaisista oli ottanut asuntolainaa. Suomessa keskimääräinen asuntolainan suuruus oli 90 000 euroa.

Valtaosa suomalaisista ostaa asuntonsa lainalla ja vain pieni vähemmistö kaikista asunnonostajista hankkii asunnon käteisellä. Vaikka tilillä olisikin käteistä rahaa asunnon ostamiseen, on useimmiten edullisempaa ottaa lainaa asuntoa varten ja säästää käteinen puskurivarannoksi laihoja taloudellisia aikoja varten. Asunnon arvo nimittäin yleensä säilyy.

Asunnon sijainnista riippuen arvo usein myös kasvaa ajan myötä. Todennäköistä on, että kasvukeskuksissa ja pääkaupunkiseudulla asunnon tai kiinteistön arvo nousee ajan kuluessa. Maaseudun muuttotappiopaikkakunnilla asuntojen arvoissa on kuitenkin havaittavissa laskeva trendi.

Omarahoitusosuus

Suomen lain mukaan pankit voivat myöntää lainaa korkeintaan 85 % asunnon arvosta. Suomessa on siis 85 % lainakatto muille paitsi ensiasunnon ostajille. Se tarkoittaa, että sinulla täytyy olla 15 % omaa rahaa säästettynä tai muusta rahoituslähteestä hankittuna. Tätä kutsutaan omarahoitusosuudeksi.

Suomen Finanssivalvonta määrää lainakaton osuuden. Sitä kiristettiin 90 prosentista 85 prosenttiin heinäkuussa 2018.

Miten lainanhakijat onnistuvat nyt saamaan kokoon vaadittavan käsirahan? Tätä tarkoitusta varten on nykyään mahdollista hakea pikalainaa. Sen korko on yleensä kuitenkin korkeampi kuin tavallisen asuntolainan korko.

Kahden asunnon loukku

Suomalaiset pelkäävät usein kahden asunnon loukkua eli tilannetta, jossa vanhaa asuntoa ei vielä myyty, mutta uusi on jo ostettu. Asunnonvaihtajia varten on olemassa lainamuoto nimeltä välirahoitus. Siinä voi hakea tilapäistä lainaa uutta asuntoa varten ennen kuin vanha on myyty.

Tämä voi olla hyvä ratkaisu, jos on todennäköistä, että vanha asunto menee nopeasti kaupaksi. Yleensä välirahoituksen saa helpoimmin samasta pankista kuin asuntolainan.

Kahden asunnon loukun voi välttää myymällä ensin vanhan asunnon ja ostamalla vasta sitten uuden. Toisaalta myös ilman asuntoa jääminen tässä välissä on olemassaoleva vaihtoehto. Tällöin asunnonvaihtaja joutuu asumaan vuokralla jonkin aikaa.

Välirahoitus on yleensä halvempi rahoitustapa kuin pikalaina, jos tarvitset rahaa uuden asunnon käsirahaa varten. Pikalainan saa kuitenkin nimensä mukaisesti huomattavasti nopeammin.

Asunnon myyminen voi olla tuottavaa, koska asunnon arvo keskimäärin kasvaa ajan myötä. Myymisestä saatava voitto kiinnostaa myös verottajaa.

Asunnossa kannattaa aina asua vähintään kaksi vuotta ennen sen myymistä, koska silloin myynnistä saatava voitto on verotonta. Jos myyt asunnon ennen kahden vuoden määräajan täyttymistä, verot siis rokottavat lompakkoasi. Tämä kannattaa pitää mielessä, kun suunnittelee asunnonvaihtoa.

Asuntolainan hinta

Asuntolainan hinta muodostuu lainan korosta ja pankin perimästä lainamarginaalista. Marginaali on voitto, jonka pankki ottaa myöntämästään lainasta.

Esimerkki: Jos saat pankista lainan, josta peritään 2 % euribor-korko + 0,5 % marginaali, maksat korkoa yhteensä 2,5 %. 100 000 euron lainasta. Tämä tekee 2 500 euroa vuodessa. Summasta 2 % menee Suomen Pankille ja 0,5 % euroa omalle pankillesi.

Lyhennät siis samalla sekä lainan pääomaa, korkoa ja pankin perimää marginaalia.

Myöhemmin tässä artikkelissa kerrotaan, mitä eroa erilaisilla koroilla on ja missä tapauksessa voit lyhentää pelkkää korkoa.

Asuntolainan marginaali

Asuntolainan marginaali on pankin perimä kate lainasta, joten pankin voitto perustuu marginaaliin. Marginaali määräytyy yksilöllisesti, ja yleensä vakavarainen henkilö joutuu maksamaan pienempää korkomarginaalia kuin vähävarainen. Tämä johtuu pankin ottamasta riskistä.

Yleensä lainamarginaali ei muutu laina-ajan kuluessa, joten sen suuruudella on merkitystä ja se kannattaa neuvotella mahdollisimman alas. Tämän artikkelin kirjoitushetkellä hyvä marginaali liikkuu 0,5 % ja 1 % välillä. Myös yleinen taloustilanne vaikuttaa prosenttilukemaan.

Voiko maksuhäiriömerkinnällä saada asuntolainaa?

Asuntolainan on suuri taloudellinen sopimus. Lainanantajat tarkistavat sen vuoksi hakijan luottotiedot ja taloudellisen tilanteen perusteellisesti.

Jos sinulla on maksuhäiriömerkintä, voi lainaneuvottelu voi olla hyvin hankala, muttei täysin mahdoton tilanne. Jos olet hoitanut maksuhäiriön pois ja sinulla on säännölliset tulot, voit mahdollisesti saada asuntolainaa.

Asuntolaina ei ole sama asia kuin pienempi laina ilman vakuuksia. Sinulta saatetaan kysyä tavallista suurempaa vakuutta tai toista henkilöä takaajaksi. Valmistaudu selittämään asia perin pohjin.

Kuten yllä kuvaillaan, pankki pitää kuitenkin maksukykyäsi todennäköisesti heikompana kuin sellaisen asiakkaan, jolla on ”puhtaat” luottotiedot ja hyvä varallisuustilanne. Sen vuoksi lainallesi asetetaankin mahdollisesti korkeampi korkomarginaali. Tällä pankki kompensoi sitä riskiä, ettet kykenisikään suoriutumaan lyhennyksistä.

Mihin korkoon sidon asuntolainan?

2000-luvulla asuntolainoja on otettu Suomessa kasvavaan tahtiin. Euroopan talouslaman myötä korot ovat olleet alhaalla, maksuajat ovat pidentyneet ja asuntojen hinnat ovat nousseet. Voit hyötyä tämänhetkisestä yleisestä taloustilanteesta.

Asuntolainat voidaan sopeuttaa tarpeisiisi sopiviksi tietyin ehdoin. Voit valita, onko sinun kannattavampaa sitoa asuntolaina vaihtuvaan korkoon vai kiinteään korkoon.

Tämä riippuu omasta taloustilanteestasi ja arviostasi sen suhteen, miten talous tulee kehittymään lähivuosina. Onko odotettavissa lamakausia vai noususuhdannetta?

Vaihtuva korko

Ylivoimaisesti eniten asuntolainoja sidotaan vaihtuvaan 3 kuukauden tai 12 kuukauden euribor-korkoon. Se on euroalueen rahamarkkinoiden viitekorko. Euribor yleensä noudattelee Euroopan keskuspankin määrittelemää ohjauskorkoa, joka on ollut viime vuosina nollassa. Asuntolainat ovatkin siksi olleet edullisia viime aikoina.

Esimerkki: 12 kuukauden euribor-korkoon sidottu laina tarkoittaa, että ensimmäisen vuoden ajan lainan korko seuraa Euroopan keskuspankin asettamaa ohjauskorkoa. Vuoden määräajan päätyttyä korko päivitetään seuraavalle tasolle. 3 kuukauden euribor vaihtuu puolestaan kolmen kuukauden välein. Maksamasi lyhennys siis vaihtelee jonkin verran joka kuukausi.

Kiinteä korko

Voit valita myös kiinteän koron. Pankit voivat nimittäin tarjota vaihtoehdoksi omaa korkoaan eli prime-korkoa. Kiinteät korot ovat kalliimpia, koska pankit ottavat riskin.

Jos ohjauskorko nousee, mutta pankit eivät pysty nostamaan asiakkaiden lainojen korkoja, ne menettävät rahaa. Historiallisessa mielessä asuntolainalle on ollut kannattavinta valita vaihtuva korko.

Suurin ongelma olisi äkillinen korkotason muutos tai dramaattinen talouskriisi, jolloin korko voisi pompahtaa korkeisiin lukemiin. Sidottu korko takaa, että tällaista yllätystä ei tule, vaan tulet tietämään etukäteen täsmälleen, minkä verran lainanlyhennyksiä tulee kuukausittain.

Vertaile eri lainoja ja korkovaihtoehtoja ennen lainapäätöksen tekemistä. Omaa taloustilannetta on syytä ajatella pitkällä aikavälillä, sillä kyseessä on pitkäaikainen sitoutuminen.

Suomalaiset maksavat asuntolainaansa pois lähes koko aikuiselämänsä ajan tai siihen saakka kunnes asunto myydään. Päätöstä ei siis kannata tehdä hätäillen!

Voit myös sitoa osan lainasta tai koko lainasumman tietyksi ajaksi, esimerkiksi kolmeksi kuukaudeksi, jolloin maksat kiinteää korkoa vain tältä ajalta. Sen jälkeen korkotaso voidaan muuttaa noudattamaan ohjauskorkoa.

ASP-laina

Suomessa valtio tukee yleisesti ottaen asunnon ostamista ja etenkin nuorten ensiasunnon ostamista. 15–39-vuotiaiden asuntosäästämistä tuetaan asuntosäästöpalkkiojärjestelmän (ASP) avulla.

Jo 15-vuotiaasta lähtien voi halutessaan alkaa säästää asunnon ostamista varten tarkoitetulle ASP-pankkitilille rahaa. Kun nuori on saanut ASP-asuntosäästämisen myötä säästettyä vähintään 10 % asunnon arvosta, hänelle myönnetään asuntolaina.

Pankki maksaa ASP-asuntosäästäjän tilille 1 % korkoa säästämisen ajan. Lisäksi pankki maksaa korkoa muutamia prosentteja sen jälkeen kun säästäjä on ostanut itselleen asunnon.

Valtion maksamaa korkotukea voi saada ASP-lainan nostamisen jälkeen. Tämä alentaa asuntolainan korkoa.

Helpotusta ensiasunnon ostoon

Nuoria tuetaan Suomessa ensiasunnon ostamisessa ASP-järjestelmän lisäksi myös muilla tavoilla. Esimerkiksi ensiasunnon ostaja eli 15–39-vuotias henkilö, joka ei ole aiemmin omistanut asuntoa, on vapautettu varainsiirtoverosta.

Muut asunnonostajat maksavat varainsiirtoveron ensimmäisen asuntonsa ostamisen yhteydessä. Kiinteistön varainsiirtovero on 4 %, kun taas esimerkiksi kerrostalo-osakkeesta täytyy maksaa 2 %. Parinkin prosentin säästö on iso raha nuorelle.

Asuntolainojen vertailu kannattaa

Asuntolaina haukkaa valtaosan kotitalouden budjetista. Jos korot nousevat äkisti, puraisu tuntuu lompakossa, oli lainaa 50 000 euroa tai vaikka nelinkertaisesti.

Saatat joutua pulittamaan joka kuukausi ylimääräistä, jollet kilpailuta lainantarjoajia. Tämä maksu toistuu vuodesta toiseen parhaimmillaan vuosikymmenten ajan. Vuositasolla puhutaan satojen eurojen hintaerosta ja vuosien kuluessa tuhansista euroista.

Asuntolainojen vertaileminen on tärkeää, jotta saat mahdollisimman hyvät ehdot. Nykyisin lainojen vertaileminen verkon laskureilla on helppoa.

Asuntolainamarkkinoilla on nykyisin enemmän tarjontaa kuin ennen, joka tarkoittaa käytännössä sitä, että pankit ja lainayhtiöt kilpailevat asiakkaista. Tästä syystä korotkin pysyvät kohtuullisina.

Meidän sivuillamme voit vertailla eri lainantarjoajien ehtoja ja millaisia ratkaisuja asuntolainaan on tarjolla. Muutamassa minuutissa saat hyvän yleiskuvan eri mahdollisuuksista ja eri lainojen hinnoista.

Sivuillamme voit suodattaa erilaisia lainaehtoja ja määritellä, millaisesta lainasta olet kiinnostunut. Sen jälkeen saat hakuehtoihisi sopivan lainatarjouksen. Kilpailuttamalla lainatarjoukset voit varmistua siitä, että saat mahdollisimman hyvät lainaehdot.

Palvelumme on sinulle maksuton käyttää. Lainatarjous ei sido sinua millään tavalla ja voit hylätä tarjouksen milloin tahansa. Vertailemalla saat hyvän käsityksen markkinoilla olevien lainojen hinnoista.

Miten asuntolainaa lyhennetään?

On olemassa eri tapoja lyhentää asuntolainaa. Yleisimmät tavat ovat kiinteä tasaerälyhennys ja annuiteetti.

Yleisimmin suomalaiset lyhentävät lainaa tasaerissä. Se tarkoittaa, että velallinen maksaa joka kuukausi saman summan pankille. Maksuerä sisältää lainan pääoman lyhennyksen lisäksi myös korot.

Kun lainaa lyhennetään, koron suuruus vähenee. Aluksi maksuerät ovat suurempia kuin laina-ajan lopussa. Se johtuu siitä, että kun lainasumma vähenee, myös koron määrä vähenee.

Tasaerälyhennys on paras lyhennystapa, jos haluat tietää varmasti etukäteen, millaisen summan kulutat joka kuukausi. Muuttuva annuiteetti tarkoittaa, että lainan maksuerä muuttuu koron muuttuessa. Kun korko nousee, maksat joka kuukausi pankille enemmän lyhennystä. Kun korko laskee, maksat vähemmän.

Miten lyhennysvapaat toimivat?

Lyhennysvapaa tarkoittaa sitä, että asuntovelallinen maksaa lainastaan tilapäisesti, esimerkiksi puolen vuoden ajan, pelkästään korkoa. Samalla laina-aika pitenee.

Tämä vaihtoehto voi tulla eteen elämänmuutoksen yhteydessä tai korkojen noustessa, jolloin velallinen ei pysty maksamaan velkaa niin paljon kuin oli alun perin suunnitellut. Esimerkiksi hoitovapaa, työttömyys tai muut elämäntilanteen muutos saattaa huonontaa taloustilannetta.

Jotkut haluavat taktikoida silloin kun korot ovat matalalla. Lyhennykseen sijoitettavat rahat voi sijoittaa tilapäisesti muualle – vaikkapa osakkeisiin. Yleensä pankki myöntää lyhennysvapaat korkeintaan vuoden ajaksi, jonka jälkeen velallisen täytyy palata alkuperäiseen maksuaikatauluun.

Riippuu asuntovelallisen elämäntilanteesta, milloin lyhennysvapaan ottaminen on järkevää ja milloin ei. Jos korkokulut vaikeuttaisivat kotitalouden maksukykyä, lyhennysvapaan ottaminen voi olla järkevää. Silloin voi kerätä vaikkapa puskurirahastoa tulevaisuuden korkovaihteluille.

Asuntolaina ja Suomen talous

Suomen Pankin tilastojen mukaan suomalaisilla oli toukokuussa 2018 asuntolainaa yhteensä 96,7 miljardia euroa. Se on huomattava määrä.

Asuntovelallisten tilanne vaikuttaa koko Suomen talouteen. Jos monilla suomalaisilla olisi samanaikaisesti ongelmia lainojensa takaisinmaksussa, seuraukset voisivat olla kansantaloudelle vakavat. Omistusasunnossa tai asumisoikeusasunnossa asuvat käyttävät valtaosan tuloistaan asuntolainansa korkokuluihin.

Lainakaton sääntelyllä voidaan vaikuttaa velkaantumisasteeseen eli siihen, kuinka suuri osa suomalaisten varallisuudesta on velkarahaa.

Ennen euroalueeseen liittymistä eli markka-aikana Suomen Pankki sääteli ohjauskorkoa. Nykyisin korko määräytyy euriborin mukaan eli Euroopan taloustilanne vaikuttaa Suomen markkinoihin enemmän kuin ennen, eikä valtiolla ole enää samanlaista mahdollisuutta vaikuttaa korkotasoon.

Koska korkotaso on ollut viime vuosina matalalla, moni suomalainen on ottanut runsaasti velkaa tuloihinsa nähden. Tämän vuoksi asuntojen hinnat ovat nousseet etenkin pääkaupunkiseudulla.

Lainakaton toivotaan kuitenkin hillitsevän ihmisten velkaantumista ja estävän asuntokuplaa puhkeamasta. Tällaisessa tapauksessa asuntojen hinnat nousisivat voimakkaasti samalla kuin korot nousevat.

Tällä voi olla kohtalokkaat seuraukset: ihmiset eivät pystyisi suoriutumaan lainoistaan, eivätkä myymään asuntojaan sellaiseen hintaan, joka kattaisi heidän ottamansa lainan. Aiemmin historiassa suuretkin pankit ovat menneet nurin tällaisessa talouskriisissä.

Vinkkejä asuntolainaa hakevalle

Lähditpä sitten pankkiin lainaneuvottelua varten tai vertailitpa asuntolainoja verkossa, joudut vertailemaan lainoja toisiinsa.

Milloinkaan ei kannata hyväksyä ensimmäistä vastaan tulevaa tarjousta.

Niin kauan kuin haet oman maksukykysi kannalta realistista lainaa, olet pankin mielestä potentiaalinen asiakas. Pankit ja rahoituslaitokset eivät välttämättä tarjoa tiettyä kiinteää korkoa. Voit siis neuvotella lainasi korkoa alaspäin ja neuvotella ehdoista.

Lukemalla sivustomme artikkeleita ja vertailemalla lainoja olet paremmin valmistautunut lainaneuvotteluun. Kannattaa vertailla lainoja etukäteen verkossa, vaikka päätyisitkin lopulta ottamaan tavallisen pankkilainan.

Ota huomioon, että sinun ei tarvitse ottaa asuntolainaa omasta pankistasi, vaan voit kilpailuttaa vaihtoehdot. Joskus saat lainan edullisemmilla ehdoilla, jos siirrät tilisi ja palkkatulosi uuteen pankkiin. Avaat siis pankissa tilin tavallaan vastineeksi asuntolainasi edullisesta korosta. Pankit houkuttelevat tällä tavalla uusia asiakkaita.

Miten valmistaudun lainaneuvotteluun?

Kun valmistaudut lainaneuvotteluun, olet hyvin ajan tasalla sen jälkeen kun olet vertaillut sivujemme kautta erilaisia lainavaihtoehtoja. Valmistaudut selvittämään lainaneuvottelussa ainakin seuraavat asiat:

Pohdi, millä tavalla haluat lyhentää lainaa: tasaerissä vai muuttuvalla annuiteetilla. Yllä kuvaillaan näiden vaihtoehtojen erot.

Seuraavia kysymyksiä kannattaa miettiä huolella ennen jo lainaneuvottelua:

Yhteenveto asuntolainoista

Ennen asuntolainan hakemista kannattaa perehtyä markkinoilla oleviin lainoihin Internetin vertailusivustoilla. Lainaneuvotteluun on otettava mukaan kaikki omaa taloustilannetta kuvaavat todistukset.

Mitä parempi maksukyky hakijalla on, sitä paremmalla korolla hän todennäköisesti saa lainaa. Jos pankki arvioi hakijan maksukyvyn alhaiseksi, korko on kalliimpi. Varakas hakija saa alemman korkoprosentin.

Lainat kannattaa kilpailuttaa, sillä korko on suurin yksittäinen hintaan vaikuttava tekijä. Voit säästää sievoisen summan rahaa, kun pyydät lainatarjouksen useasta paikasta.

Lainan takaisinmaksuerään vaikuttavat pääoman määrä, laina-aika, ohjauskorko ja pankin perimä voitto eli marginaali. Voit valita erilaisten lyhennystapojen väliltä.

Yleinen taloustilanne vaikuttaa lainojen korkotasoon. Lainatarjous ei vielä sido sinua mihinkään, mutta voit lähteä turvallisemmin mielin asuntokaupoille, kun taskussasi on pankin lainatarjous.