Hypothekendarlehen

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Häufige Fragen

Lohnt sich der Kauf einer Immobilie oder soll ich weiterhin mieten?

In Deutschland erleben wir derzeit eine Niedrigzins-Phase und die stets steigenden Mieten ebnen den Weg zu Ihrem Eigenheim. Statt Miete zu zahlen und am Ende nichts zu besitzen, investieren Sie lieber in Ihre eigenen vier Wände.

Wie funktioniert die Ermittlung des persönlichen Finanzierungsbedarfs?

Dieser richtet sich nach Ihrer finanziellen Situation. Beispielsweise ist der Finanzierungsbedarf abhängig vom Kaufpreis des Objekts, von Ihrem Einkommen und Eigenkapital sowie von etwaigen Verpflichtungen.

Wie hoch sollte die Darlehenssumme ausfallen?

Trotz der zu begleichenden Monatsraten sollten Sie sich auch weiterhin Ihren gewohnten Lebensstandard leisten können.Benutzen Sie ganz einfach online einen der vielen Belastungsrechner. So können Sie einfach herausfinden, in welcher Größenordnung sich Ihr Immobilienkredit bewegen sollte.

Sollte ich Eigenkapital in die Finanzierung investieren?

Ein prozentualer Anteil an Eigenkapital sollte nie bei einer Baufinanzierung fehlen, zumal das Einbringen von Eigenkapital meistens auch Pflicht ist. Je höher der Eigenkapital-Anteil, desto geringer sind die letztendlichen Finanzierungskosten für Sie. Das ideale Maß ist eine Beteiligung von mindestens 20% der gesamten Finanzierungssumme.

Mit welchen Erwerbsnebenkosten außer dem Kaufpreis muss ich beim Immobilienkauf rechnen?

Die berüchtigten Erwerbsnebenkosten dürfen nicht unterschätzt werden. Sie betragen rund 15% und umfassen u.a. die Grunderwerbsteuer, Notarkosten sowie Maklerprovisionen. Bauen Sie ein neues Eigenheim, fallen des Weiteren Erschließungskosten, beispielsweise für Kanalisation, Strom und Gas an.

Was muss ich bzgl. der Grundschuldeintragung beachten?

Zusammen mit der Kreditzusage erhalten Sie meistens auch die Grundschuldbestellung. Ihre Unterschrift unter der Grundschuldbestellung wird notariell bestätigt. Im Anschluss müssen Sie diese beim Amtsgericht zur Eintragung der Grundschuld eintragen.

Hypothekenfinanzierung leicht gemacht – unser Vergleich für Sie

In Deutschland werden Immobilien heutzutage meistens durch Hypothekendarlehen finanziert. Unser Online Vergleich verschiedenster Hypothekendarlehen spart Ihnen Zeit und Nerven. Vergleichen Sie noch heute zahlreiche Optionen, um Ihre Immobilie auf clevere Weise durch günstige Zinsen und Konditionen zu finanzieren.

Was ist ein Hypothekendarlehen?

Personen, die sich selten mit diesem Thema auseinandersetzen, ist der Unterschied zwischen Hypothek und Hypothekendarlehen nicht wirklich bewusst. Dabei ist die Hypothek selbst nicht die Finanzierung einer Immobilie, sondern ein Grundpfandrecht dieser. Aus dem Griechischen abgeleitet, bedeutet es soviel wie Unterpfand. Der Zweck der Hypothek ist die Absicherung des Geldgebers für den Fall, dass der Schuldner zahlungsunfähig wird.

Im Gegensatz zur Grundschuld ist bei einer Hypothek eine persönliche Geldforderung gegen den Kreditnehmer vorhanden. Die Geldforderung ist meistens ein Darlehen zur Immobilienfinanzierung. Darlehen zur Finanzierung einer Immobilie werden Hypothekendarlehen genannt. Der Kreditnehmer gibt mit der Hypothek die Rechte an einer Immobilie ab, um als Gegenleistung das gewünschte Darlehen zu erhalten. Mit dem Darlehen erhält der Kreditnehmer das benötigte Kapital, welches durch die zweckgebundene Finanzierung (Haus, Wohnung, Grundstück) besichert wird. Im Falle von Zahlungsunfähigkeit wird die Immobilie der Zwangsversteigerung zugeführt.

Die genauen Konditionen zur Hypothek werden im Darlehensvertrag festgehalten. Die Bank sichert sich das Recht der Verwertung, indem sie die Hypothek in das Grundbuch der Immobilie eintragen lässt. Das Hypothekendarlehen gehört zur gängigsten Form der Immobilienfinanzierung.

Laufzeit und Kreditsumme bei Hypothekendarlehen

Hypothekendarlehen werden meist auf längere Zeit abgeschlossen, da es sich bei der Finanzierung von Immobilien üblicherweise um einen sehr hohen Geldbetrag handelt. Man kann von 20 bis 30 Jahren Laufzeit ausgehen. Auch die Kreditsumme ist normalerweise höher als bei einem gewöhnlichen Privatkredit. Oft werden Beträge von 500.000 Euro vereinbart, in manchen Fällen sogar mehr. Durch das bereits erwähnte Pfandrecht erhält der Kreditnehmer immerhin günstigere Zinsen für sein Darlehen.

Die Hypothek weicht immer mehr der Grundschuld

Tilgt der Eigentümer einen Teil des Darlehens, besteht die Hypothek nicht mehr über die gesamte Immobilie, sondern nur mehr über die verbleibende Geldforderung. Für den bereits getilgten Anteil des Darlehens erhält der Eigentümer eine Eigentümergrundschuld. Hat der Kreditnehmer das Darlehen vollständig getilgt, verschwindet die Hypothek nicht einfach aus dem Grundbuch, sondern bleibt darin eingetragen. Bestätigt die Bank die vollständige Kredittilgung, kann der Eigentümer seine eingetragene verdeckte Grundschuld in eine offene Grundschuld umwandeln. Dies geschieht beim Grundbuchamt.

Heutzutage ist das Modell der Hypothek nicht mehr so häufig vertreten wie früher und wird immer mehr vom einfacheren Konzept der Grundschuld abgelöst. In Deutschland ist nur mehr jedes fünfte Grundpfandrecht eine Hypothek. Bei der Grundschuld sind die Geldforderung und die Immobilie nicht rechtlich voneinander abhängig. Sie wird daher heutzutage meist der Hypothek vorgezogen.

Möglichkeiten zur Rückzahlung von Hypothekendarlehen

Sind Sie am Kauf einer Immobilie interessiert, wissen aber noch nicht genau, wie Sie sie finanzieren sollen? Ein Hypothekendarlehen ist in den meisten Fällen die cleverste Wahl. Es gibt die verschiedensten Formen, einen solchen Kredit zu begleichen. Wir stellen Ihnen hier die gängigsten Rückzahlungsmöglichkeiten vor.

Annuitätendarlehen

Bei dieser äußerst beliebten Form der Rückzahlung wird das Darlehen jährlich mit immer gleich hohen Raten beglichen. Die Raten beinhalten den Tilgungsanteil und die fälligen Zinsen. Falls erwünscht, kann die Jahresrate sogar in mehrmals pro Jahr fällige Raten aufgeteilt werden.

Jede Rate, sei sie nun vierteljährlich, monatlich oder einmal pro Jahr fällig, senkt die Restschuld des gesamten Kredits. Eine Senkung der Restschuld bringt auch eine Senkung der Zinsen mit sich. Um die Raten konstant zu halten, steigen deswegen die Summen der Tilgungsraten. Jede bezahlte Rate führt also dazu, dass bei der nächsten Rate die Zinsen niedriger und die Tilgungssumme höher ist.

Wenn Sie z.B. durch eine Erbschaft viel Geld erhalten, können Sie Ihr Darlehen nicht einfach früher als gedacht abbezahlen. Die Bank hat schließlich fest mit Ihren Einnahmen durch Zinsraten gerechnet. Bei Annuitätendarlehen besteht aber die Möglichkeit einer sogenannten Sondertilgung. Hierbei erfolgt zusätzlich zur vereinbarten Ratenzahlung noch eine zusätzliche Tilgung, die zu einem bestimmten Zeitpunkt im Jahr getätigt werden muss. So verkleinert sich die verbleibende Schuld schneller und auch die Höhe der Zinsen wird dadurch gesenkt. Grundsätzlich gilt: Je höher das Darlehen verzinst ist, desto mehr lohnt sich eine Sondertilgung.

Tilgungsdarlehen

Bei einem Tilgungsdarlehen ist eine monatliche Ratenzahlung fällig, die regelmäßig über eine zuvor festgelegte Zeitspanne abbezahlt wird. Wie beim Annuitätendarlehen beinhaltet die Rate auch hier Zins- sowie Tilgungsanteil. Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen hat das Tilgungsdarlehen aber den Vorteil, dass der Kreditnehmer bereits zu Beginn eine hohe Tilgungssumme zu begleichen hat. Bei Annuitätendarlehen wird der Kreditsaldo weitaus langsamer gesenkt, denn der größte Teil der fälligen Rate ist zu Beginn nicht der Tilgungsbetrag, sondern der Zinsanteil. Beim Tilgungsdarlehen gibt es die Möglichkeit zur Festlegung von konstanten Zinsraten, dies ist aber nicht obligatorisch.

Endfälliges Hypothekendarlehen

Bei einem endfälligen Hypothekendarlehen zahlt der Schuldner über die komplette Laufzeit nur die Zinsen der Hypothek. Nach Ablauf der festgelegten Laufzeit ist die gesamte Tilgungssumme fällig. Diese Art von Kredit wird auch tilgungsfreies Darlehen genannt. Besonders eignet sich dieses Hypothekendarlehen für Personen, die einen Bausparvertrag am Laufen haben. Zu Ende der Laufzeit des Darlehens kann die fällige Tilgungssumme mit der Summe des Bausparvertrages bezahlt werden.

Hypothekendarlehen und Eigenkapital

Das Eigenkapital ist bei der Finanzierung einer Immobilie ein sehr wichtiger Punkt. Die Höhe des Kapitals wirkt sich auf erhebliche Weise auf den Zinssatz des Darlehens aus. In der Regel gilt: Bringt der Kreditnehmer viel Eigenkapital mit, wird er von der Bank mit besseren Kreditkonditionen belohnt. Heutzutage empfehlen Experten einen Eigenkapitalanteil von ungefähr 20 Prozent.

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist möglich und nennt sich Vollfinanzierung. Von der Vollfinanzierung wird aber abgeraten, denn so ist der Kredit teurer und seine Laufzeit länger. Eine längere Laufzeit könnte bei einer Anschlussfinanzierung zum Problem werden, denn niemand kann die Zinsraten der Zukunft abschätzen.

Zinsbindung oder variabler Zinssatz?

Sie wissen nun über die häufigsten Formen zur Rückzahlung von Hypothekendarlehen Bescheid. Ein ebenso wichtiges Thema ist die Frage rund um den Zinssatz. Soll man nun einen Kredit mit Zinsbindung aufnehmen oder sich für einen variablen Zinssatz entscheiden? Ein variabler Zinssatz ist den Veränderungen des Leitzinssatzes der Europäischen Zentralbank ausgesetzt. Die Entwicklung der zukünftigen Zinssätze kann niemand voraussehen.

Experten empfehlen variable Zinssätze nur während Hochzinsphasen, bei bevorstehenden Zinssenkungen oder bei Hypothekendarlehen von kurzer Dauer. In der Regel werden Hypothekendarlehen mit Zinsbindung aufgenommen. Während Niedrigzinsphasen sollte ein langer Zeitraum an Zinsbindung verhandelt werden. Üblich sind bis zu 15 Jahre.

Zahlungsunfähigkeit bei Hypothekendarlehen

Zur Zeit der Beantragung eines Darlehens wird üblicherweise die Bonität des Kreditnehmers überprüft. Ein Kredit wird nur vergeben, wenn der Schuldner genug Möglichkeiten aufweist, um das Darlehen zurück zu zahlen. Im Laufe der Zeit können die Dinge sich aber ändern. Nur ein Schicksalsschlag zu viel für den Schuldner und er wird mit einer unerwarteten Situation, die Geld fordert, konfrontiert. Ist die mit der Hypothek verknüpfte Geldforderung fällig und der Kreditnehmer kann sie nicht bezahlen, tritt § 1147 BGB in Kraft und eine Zwangsvollstreckung seitens des Gläubigers ist möglich.

Um dies zu verhindern, kann aber mit der Bank gesprochen werden. Sie ist schließlich auch daran interessiert, ihr Geld problemlos wiederzubekommen. Wer die fälligen Raten des Hypothekendarlehens also im Moment nicht begleichen kann, sollte die Bank darüber informieren. Ist die Liquidität des Schuldners im Moment geschmälert, bietet die Bank eine Vielzahl von Hilfsmöglichkeiten an. Beispielsweise können Raten einfach ausgesetzt werden. Eine andere Option ist die Reduzierung des monatlichen fälligen Betrages und eine damit einhergehende Verlängerung der Laufzeit

Wenn der Kreditnehmer die Zahlungen allerdings kommentarlos einstellt, nimmt der Teufelskreis seinen Lauf. Sobald die zweite Rate nicht pünktlich bezahlt wurde, hat die Bank die Möglichkeit zur Kündigung des Hypothekendarlehens.Sie fordert zeitgleich mit der Kündigung die Bezahlung der gesamten Kreditsumme sowie der Zinsen. Um diese Geldsumme zu erhalten, wird die Immobilie, die mit der Hypothek verknüpft ist, veräußert. Außerdem zieht ein geplatztes Hypothekendarlehen einen negativen Schufa-Eintrag mit sich.

Umweltfreundlich und energieeffizient bauen

Ihre Immobilie soll umweltfreundlich gestaltet werden, mit Solarpanels, Vermeidung von Schadstoffen und Co.? Informieren Sie sich unbedingt über etwaige Förderungen! Die Kreditanstalt für Wiederaufbau, auch KfW genannt, ist die größte nationale Förderbank der Welt und vergibt Förderungen für diese Zwecke. Die KfW hat sich das Vorantreiben von umweltfreundlichen Bauprojekten zum Ziel gesetzt. Ob eine Immobilie gebaut, gekauft oder saniert wird, ist dabei zweitrangig.

Prüfung von Kfw-Darlehen

Die KfW unterstützt Immobilienkäufer mit zinsgünstigen Förderprogrammen. Diese Programme beziehen sich u.a. auf die folgenden Themen:

  • die energetische Sanierung von Gebäuden
  • die Modernisierung von Wohnraum
  • den Kauf und Bau von (umweltfreundlichem) Wohneigentum

Wenn Sie einen Termin bei Ihrer Bank bzgl. Ihres Hypothekendarlehens haben, sprechen Sie Ihren Berater auch gleich auf ein KfW-Darlehen an. Eine Förderung kann nämlich nicht direkt bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau beantragt werden. Dies muss bei der Bank geschehen, mit der Sie einen Vertrag über die Immobilienfinanzierung haben, denn sie ist das durchleitende Kreditinstitut. Die KfW arbeitet aber bundesweit nicht nur mit Banken, sondern auch mit vielen anderen Finanzierungspartnern, Sparkassen, etc zusammen. Klären Sie dieses Thema am besten vor Vertragsabschluss, da manche Banken keine KfW-Darlehen vermitteln.

Weitere hilfreiche Tipps, bevor Sie eine Hypothek aufnehmen

Sie interessieren Sich für ein Hypothekendarlehen? Gerne möchten wir Ihnen in diesem Abschnitt noch ein paar hilfreiche Tipps mit auf den Weg geben. Lesen Sie sich die folgenden Punkte bitte sorgfältig durch:

  • Sparen durch Abtretung der Schulden an neue Bank: Interessieren Sie sich für eine Immobilie, die aber bereits bei einem anderen Kreditgeber als Sicherheit eingetragen ist? Dann ist das Abtreten dieser Grundschulden an die neue Bank die beste Möglichkeit. Wenn die neue Bank die im Grundbuch eingetragenen Schulden übernimmt, ergeben sich dadurch Gebühren zwischen 300 und 400 Euro. Lassen Sie die Schulden bei der alten Bank aber aus dem Grundbuch löschen und mit der neuen Bank wieder eintragen, können Sie mit bis zu 1.500 Euro rechnen (wenn die Hypothek ungefähr 200.000 Euro beträgt).
  • Die Rückzahlungsrate: Denken Sie unbedingt daran, die passende Rückzahlungsrate zu definieren. Rechnen Sie all Ihre monatlichen Ausgaben zusammen und fügen einen Puffer hinzu. Nun muss diese Summe von Ihrem monatlichen Einkommen subtrahiert werden. Das Ergebnis ist die Rückzahlungsrate, die Sie sich wirklich leisten können. Nicht vergessen: Der Puffer sollte nicht allzu klein sein, denn unerwartete Situationen können immer auftreten.
  • Die Refinanzierung: Sollten Sie bereits eine Hypothek auf eine Immobilie abgeschlossen haben und mit den Konditionen so gar nicht zufrieden sein, gibt es die Möglichkeit der Refinanzierung. Natürlich geht dies mit kurzfristigen Zusatzkosten einher, doch langfristig kann sich eine Refinanzierung gerade bei einem Hypothekendarlehen sehr lohnen. Schließlich sprechen wir von einer hohen Geldsumme, die auf effiziente Weise zurückgezahlt werden sollte. Mithilfe unseres Kreditvergleichs treffen Sie aber sicherlich von Anfang an eine solide Entscheidung.

So funktioniert der Vergleich von Hypothekendarlehen

Mit unserem Online Vergleich finden Sie das perfekt auf Sie abgestimmte Hypothekendarlehen. Geben Sie die benötigten Daten in die dafür vorgesehenen Felder ein. Wenn Sie beim Feld der anfänglichen Tilgung einen Wert von 0 Prozent eingeben, werden endfällige Darlehen angezeigt. Geben Sie eine anfängliche Tilgung von über 0 Prozent ein, werden Annuitätendarlehen verglichen und angezeigt. Mithilfe unseres Rechners können Sie die individuellen Hypothekenzinsen und Bedingungen zahlreicher Banken vergleichen.

Bei uns können Sie nicht nur die Konditionen der Hypothekendarlehen vergleichen, sondern auch Kundenrezensionen über alle gelisteten Banken durchlesen. Dies kann z.B. hilfreich sein, wenn Sie wissen möchten, ob eine Bank sich tatsächlich an eine gewisse Klausel im Vertrag gehalten hat. Wie hat sich die Bank im Falle einer Anschlussfinanzierung verhalten? Hat die Bank sich an das ordentliche Kündigungsrecht trotz langfristigen Zinsfestschreibungen gehalten? All das kann in den Rezensionen nachgelesen werden.

Wenn Ihnen gefällt, was Sie lesen, wäre der nächste Schritt das Senden einer Konditionenanfrage an die Wunschbank. Diese Art von Anfragen sind schufaneutral. Ein paar persönliche Daten sowie Informationen über Ihr monatliches Nettoeinkommen müssen Sie hierfür preisgeben. Die Anfrage können Sie direkt über unsere Seite tätigen. Im Anschluss wird Sie die Bank kontaktieren und Ihnen die Konditionen mitteilen. Gleichzeitig erfahren Sie, ob der Abschluss eines Hypothekendarlehens möglich ist oder nicht.

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