Hypothekendarlehen

Sie man Hypothekenfinanzierung leicht gemacht

In Deutschland werden Immobilien heutzutage meistens durch Hypothekendarlehen finanziert. Unser Online Vergleich verschiedenster Hypothekendarlehen spart Ihnen viel Zeit und Nerven bei der Auswahl des für Sie perfekten Anbieters. Vergleichen Sie noch heute zahlreiche Optionen, wie Sie Ihre Immobilie clever mit günstigen Zinsen und Konditionen finanzieren können.

Was ist ein Hypothekendarlehen?

Denjenigen, die sich selten mit diesem Thema auseinandersetzen, ist der Unterschied zwischen Hypothek und Hypothekendarlehen meist nicht wirklich bewusst. Genau genommen ist die Hypothek selbst nicht die Finanzierung einer Immobilie, sondern ein Grundpfandrecht auf diese. Aus dem Griechischen abgeleitet bedeutet Hypothek soviel wie Unterpfand. Der Zweck einer Hypothek ist die Absicherung des Geldgebers für den Fall, dass der Schuldner zahlungsunfähig wird.

Im Gegensatz zur Grundschuld besteht bei einer Hypothek eine persönliche Geldforderung gegen den Kreditnehmer. Die Geldforderung ist meist ein Darlehen zur Immobilienfinanzierung. Darlehen zur Finanzierung einer Immobilie werden Hypothekendarlehen genannt. Der Kreditnehmer gibt mit der Hypothek die Rechte an einer Immobilie ab, um als Gegenleistung das gewünschte Darlehen zu erhalten. Mit dem Darlehen erhält der Kreditnehmer das benötigte Kapital, welches durch die zweckgebundene Finanzierung (Haus, Wohnung, Grundstück) besichert wird. Im Falle von Zahlungsunfähigkeit wird die Immobilie der Zwangsversteigerung zugeführt.

Die genauen Konditionen zur Hypothek werden im sogenannten Darlehensvertrag festgehalten. Die Bank sichert sich das Recht der Verwertung, indem sie die Hypothek in das Grundbuch der Immobilie eintragen lässt.

Das Hypothekendarlehen zählt zu den gängigsten Formen der Immobilienfinanzierung.

Laufzeit und Kreditsumme bei Hypothekendarlehen

Hypothekendarlehen werden meist auf längere Zeit abgeschlossen, da es sich bei der Finanzierung von Immobilien üblicherweise um sehr hohe Geldbeträge handelt. Man kann von 20 bis 30 Jahren Laufzeit ausgehen. Auch die Kreditsumme ist normalerweise höher als bei einem gewöhnlichen Privatkredit. Oft werden Beträge von 500.000 Euro vereinbart, in manchen Fällen sogar mehr. Durch das bereits erwähnte Pfandrecht erhält der Kreditnehmer immerhin günstigere Zinsen für sein Darlehen.

Die Hypothek weicht immer mehr der Grundschuld

Tilgt der Eigentümer einen Teil des Darlehens, besteht die Hypothek nicht mehr über die gesamte Immobilie, sondern nur mehr über die verbleibende Geldforderung. Für den bereits getilgten Anteil des Darlehens erhält der Eigentümer eine Eigentümergrundschuld. Hat der Kreditnehmer das Darlehen vollständig getilgt, verschwindet die Hypothek nicht einfach aus dem Grundbuch, sondern bleibt vorerst darin eingetragen. Erst nach Bestätigung der vollständigen Kredittilgung durch die Bank, kann der Eigentümer seine eingetragene verdeckte Grundschuld in eine offene Grundschuld umwandeln. Dieser Vorgang wird beim Grundbuchamt vollzogen.

Heutzutage ist das Modell der Hypothek nicht mehr so häufig vertreten wie früher und wird immer mehr vom einfacheren Konzept der Grundschuld abgelöst. In Deutschland ist nur mehr jedes fünfte Grundpfandrecht eine Hypothek. Bei der Grundschuld sind die Geldforderung und die Immobilie rechtlich nicht voneinander abhängig. Sie wird daher heutzutage meist der Hypothek vorgezogen.

Möglichkeiten zur Rückzahlung von Hypothekendarlehen

Sind Sie am Kauf einer Immobilie interessiert, wissen aber noch nicht genau, wie Sie diese finanzieren sollen? Dann ist ein Hypothekendarlehen in den meisten Fällen die cleverste Wahl. Man kann aus unterschiedlichsten Varianten wählen, um einen solchen Kredit zu begleichen. Wir stellen Ihnen hier die gängigsten Rückzahlungsmöglichkeiten vor.

Annuitätendarlehen

Bei dieser äußerst beliebten Form der Rückzahlung wird das Darlehen jährlich mit immer gleich hohen Raten beglichen. Beim Annuitätendarlehen beinhalten die Raten den Tilgungsanteil ebenso wie die fälligen Zinsen. Falls gewünscht, hat man auch die Option, die Jahresrate in mehrmals pro Jahr fällige Raten aufzuteilen.

Jede Rate, sei sie nun vierteljährlich, monatlich oder einmal pro Jahr fällig, senkt die Restschuld des gesamten Kredits. Eine Senkung der Restschuld bringt auch eine Senkung der Zinsen mit sich. Um die Raten konstant zu halten, steigen deshalb die Summen der Tilgungsraten. Jede bezahlte Rate führt also dazu, dass bei der nächsten Rate die Zinsen niedriger und die Tilgungssumme höher ist.

Darlehen schneller abbezahlen durch Sondertilgung

Wenn Sie etwa durch eine Erbschaft viel Geld erhalten, können Sie ein Darlehen nicht einfach früher als gedacht abbezahlen. Die Bank hat schließlich fest mit Ihren Einnahmen durch Zinsraten gerechnet. Bei Annuitätendarlehen allerdings besteht die Möglichkeit einer sogenannten Sondertilgung. Bei einer solchen Sondertilgung kann zusätzlich zur vereinbarten Ratenzahlung eine zusätzliche Tilgung erfolgen, die zu einem bestimmten Zeitpunkt im Jahr getätigt werden muss. So kann sich die verbleibende Schuld schneller verkleinern, was letztlich auch die Höhe der Zinsen senkt. Grundsätzlich gilt hierbei: Je höher das Darlehen verzinst ist, desto mehr lohnt sich eine Sondertilgung. Wenn Sie also in der Lage sind, ein Annuitätendarlehen schneller zurückzahlen als geplant, so reduzieren sie effektiv Kosten und sparen Geld.

Tilgungsdarlehen

Bei einem Tilgungsdarlehen ist eine monatliche Ratenzahlung fällig, die regelmäßig über eine zuvor festgelegte Zeitspanne abbezahlt wird. Wie beim Annuitätendarlehen beinhaltet die Rate auch hier einen Zins- sowie Tilgungsanteil. Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen hat das Tilgungsdarlehen den Vorteil, dass der Kreditnehmer bereits zu Beginn eine hohe Tilgungssumme zu begleichen hat. Bei Annuitätendarlehen wird der Kreditsaldo weitaus langsamer gesenkt, denn der größte Teil der fälligen Rate ist zu Beginn nicht der Tilgungsbetrag, sondern der Zinsanteil. Beim Tilgungsdarlehen gibt es die Möglichkeit zur Festlegung von konstanten Zinsraten. Dies ist allerdings nicht obligatorisch.

Endfälliges Hypothekendarlehen

Bei einem endfälligen Hypothekendarlehen zahlt der Schuldner über die komplette Laufzeit nur die Zinsen der Hypothek. Nach Ablauf der festgelegten Laufzeit ist die gesamte Tilgungssumme fällig. Diese Art von Kredit wird auch tilgungsfreies Darlehen genannt. Besonders eignet sich dieses Hypothekendarlehen für Personen, die einen laufenden Bausparvertrag haben. Zu Ende der Laufzeit des Darlehens kann die fällige Tilgungssumme mit der Summe des Bausparvertrages bezahlt werden.

Hypothekendarlehen und Eigenkapital

Das Eigenkapital ist bei der Finanzierung einer Immobilie ein sehr wichtiger Aspekt. Die Höhe des Eigenkapitals wirkt sich auf erhebliche Weise auf den Zinssatz des Darlehens aus. In der Regel gilt: Bringt der Kreditnehmer viel Eigenkapital mit, wird er von der Bank mit besseren Kreditkonditionen belohnt. Heutzutage empfehlen Experten einen Eigenkapitalanteil von ungefähr 20 Prozent.

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist aber ebenso möglich und nennt sich Vollfinanzierung. Von der Vollfinanzierung wird aber abgeraten, denn so ist der Kredit teurer und auch die Laufzeit länger. Eine längere Laufzeit könnte bei einer Anschlussfinanzierung zum Problem werden, denn niemand kann die Zinsraten der Zukunft genau abschätzen.

Zinsbindung oder variabler Zinssatz?

Sie wissen nun über die häufigsten Formen zur Rückzahlung von Hypothekendarlehen Bescheid. Ein ebenso wichtiges Thema ist die Frage rund um den Zinssatz. Soll man nun einen Kredit mit Zinsbindung aufnehmen oder sich für einen variablen Zinssatz entscheiden? Ein variabler Zinssatz ist den Veränderungen des Leitzinssatzes der Europäischen Zentralbank ausgesetzt. Die Entwicklung der zukünftigen Zinssätze kann dabei niemand voraussehen.

Experten empfehlen variable Zinssätze nur während Hochzinsphasen, bei bevorstehenden Zinssenkungen oder bei Hypothekendarlehen von kurzer Dauer. In der Regel werden Hypothekendarlehen mit Zinsbindung aufgenommen. Während Niedrigzinsphasen sollte man einen langen Zeitraum der Zinsbindung ausverhandeln. Üblich sind hierbei bis zu 15 Jahre.

Zahlungsunfähigkeit bei Hypothekendarlehen

Zur Zeit der Beantragung eines Darlehens überprüft der Geber des Darlehens üblicherweise die Bonität des Kreditnehmers. Ein Kredit wird nur dann vergeben, wenn der Schuldner genügend Möglichkeiten aufweisen kann, das Darlehen auch zurück zu zahlen. Im Laufe der Zeit kann sich die Situation des Kreditnehmers aber ändern. Nur ein Schicksalsschlag zu viel für den Schuldner und schon kann dieser mit einer unerwarteten Situation konfrontiert werden, in der er Geld benötigt. Ist dann die mit der Hypothek verknüpfte Geldforderung fällig und der Kreditnehmer kann sie nicht bezahlen, tritt § 1147 BGB in Kraft und eine Zwangsvollstreckung seitens des Gläubigers ist möglich.

Um dies zu verhindern, kann man allerdings mit der Bank sprechen. Diese ist schließlich auch daran interessiert, ihr Geld problemlos wiederzubekommen. Wer die fälligen Raten des Hypothekendarlehens also im Moment nicht begleichen kann, sollte die Bank darüber informieren. Ist die Liquidität des Schuldners im Moment geschmälert, bietet die Bank eine Vielzahl von Hilfsmöglichkeiten an. Beispielsweise können Sie Raten einfach aussetzen. Eine weitere Option ist die Reduzierung des monatlichen fälligen Betrages und eine damit einhergehende Verlängerung der Laufzeit.

Wenn der Kreditnehmer die Zahlungen allerdings kommentarlos einstellt, nimmt der Teufelskreis schnell seinen Lauf. Sobald man die zweite Rate nicht pünktlich bezahlt, hat die Bank die Möglichkeit zur Kündigung des Hypothekendarlehens. Sie fordert zeitgleich mit der Kündigung die Bezahlung der gesamten Kreditsumme sowie der Zinsen. Um diese Geldsumme zu erhalten, veräußert die Bank die Immobilie, die mit der Hypothek verknüpft ist. Außerdem verschlechtert man mit einem geplatzten Hypothekendarlehen den eigenen Schufa-Eintrag.

Umweltfreundlich und energieeffizient bauen

Sie möchten Ihre Immobilie umweltfreundlich gestalten? Zum Beispiel mit Solarpanels zur Vermeidung von Emissionen? Dann sollten Sie sich unbedingt über etwaige Förderungen informieren! Die Kreditanstalt für Wiederaufbau etwa, auch KfW genannt, ist die größte nationale Förderbank der Welt und vergibt Förderungen für genau diese Zwecke. Die KfW hat sich das Vorantreiben von umweltfreundlichen Bauprojekten zum Ziel gesetzt. Ob man eine Immobilie baut, kauft oder saniert, ist dabei zweitrangig.

Prüfung von Kfw-Darlehen

Die KfW unterstützt Immobilienkäufer mit zinsgünstigen Förderprogrammen. Diese Programme beziehen sich unter anderem auf die folgenden Themen:

• die energetische Sanierung von Gebäuden

• die Modernisierung von Wohnraum

• den Kauf und Bau von (umweltfreundlichem) Wohneigentum

Wenn Sie bezüglich Ihres Hypothekendarlehens einen Termin bei Ihrer Bank haben, sprechen Sie Ihren Berater auch gleich auf ein KfW-Darlehen an. Eine Förderung kann nämlich nicht direkt bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau beantragt werden, sondern muss bei der Bank geschehen, mit der Sie einen Vertrag über die Immobilienfinanzierung haben. Diese ist nämlich das durchleitende Kreditinstitut. Die KfW arbeitet bundesweit nicht nur mit Banken, sondern auch mit vielen anderen Finanzierungspartnern, Sparkassen und anderen Finanzinstituten zusammen. Klären Sie dieses Thema am besten vor Vertragsabschluss, da manche Banken gar keine KfW-Darlehen vermitteln.

Weitere hilfreiche Tipps, bevor Sie eine Hypothek aufnehmen

Sie interessieren Sich für ein Hypothekendarlehen? In diesem Abschnitt möchten wir Ihnen noch ein paar hilfreiche Tipps mit auf den Weg geben. Lesen Sie sich die folgenden Punkte bitte sorgfältig durch:

• Sparen durch Abtretung der Schulden an neue Bank: Interessieren Sie sich für eine Immobilie, die aber bereits bei einem anderen Kreditgeber als Sicherheit eingetragen ist? Dann ist das Abtreten dieser Grundschulden an die neue Bank wohl die beste Möglichkeit für die Finanzierung. Wenn die neue Bank die im Grundbuch eingetragenen Schulden übernimmt, ergeben sich dadurch lediglich Gebühren zwischen 300 und 400 Euro. Lassen Sie die Schulden bei der alten Bank aber aus dem Grundbuch löschen und mit der neuen Bank wieder eintragen, müssen Sie mit bis zu 1.500 Euro rechnen (wenn die Hypothek ungefähr 200.000 Euro beträgt).
• Rückzahlungsrate: Denken Sie unbedingt daran, eine passende Rückzahlungsrate zu definieren. Zur Bestimmung einer passenden Rate rechnen Sie zunächst all Ihre monatlichen Ausgaben zusammen. Fügen Sie dann einen Puffer für unerwartete Ausgaben hinzu. Nun muss man diese Summe vom monatlichen Einkommen subtrahieren. Das Ergebnis ist eine Rückzahlungsrate, die Sie sich wirklich leisten können. Nicht vergessen: Der Puffer sollte nicht allzu klein sein, denn unerwartete Situationen können immer wieder auftreten.
• Refinanzierung: Sollten Sie bereits eine Hypothek auf eine Immobilie abgeschlossen haben und mit den Konditionen so gar nicht zufrieden sein, gibt es die Möglichkeit einer Refinanzierung. Natürlich geht dies mit kurzfristigen Zusatzkosten einher, doch langfristig kann sich eine Refinanzierung gerade bei einem Hypothekendarlehen überaus lohnen. Schließlich sprechen wir von einer hohen Geldsumme, die man auf effiziente Weise zurückzahlen sollte. Mithilfe unseres Kreditvergleichs treffen Sie aber sicherlich von Anfang an eine solide Entscheidung.

So vergleichen Sie Hypothekendarlehen

Mit unserem Online-Vergleich finden Sie das perfekt auf Sie abgestimmte Hypothekendarlehen. So funktioniert es:

Geben Sie zunächst die benötigten Daten in die dafür vorgesehenen Felder ein. Wenn Sie beim Feld der anfänglichen Tilgung einen Wert von 0 Prozent eingeben, werden endfällige Darlehen angezeigt. Geben Sie eine anfängliche Tilgung von über 0 Prozent ein, werden hingegen Annuitätendarlehen verglichen und angezeigt. Mithilfe unseres Rechners können Sie die individuellen Hypothekenzinsen und Bedingungen zahlreicher Banken vergleichen.

Bei uns können Sie nicht nur die Konditionen der Hypothekendarlehen vergleichen. Ihnen stehen darüber hinaus auch Kundenrezensionen über alle gelisteten Banken zur Verfügung. Dies kann überaus hilfreich sein. Lesen Sie Erfahrungsberichte, die folgende Fragen beantworten:

• Hat eine Bank sich tatsächlich an eine gewisse Klausel im Vertrag gehalten?

• Wie hat sich die Bank im Falle einer Anschlussfinanzierung verhalten?

• Hat die Bank sich an das ordentliche Kündigungsrecht trotz langfristiger Zinsfestschreibungen gehalten?

Solche und viele weitere Aspekte, die andere Kreditnehmer bereits erfahren haben, können tiefe Einblicke in die Vorgehensweise der Anbieter liefern. Es lohnt sich also, in diesen Rezensionen nachzulesen.

Wenn Ihnen gefällt, was Sie lesen, ist der nächste Schritt die Übermittlung einer Konditionenanfrage an die Wunschbank. Das Gute dabei: Diese Art von Anfragen sind grundsätzlich schufaneutral. Ein paar persönliche Daten sowie Informationen über Ihr monatliches Nettoeinkommen müssen Sie hierfür allerdings preisgeben. Die Anfrage können Sie direkt über unsere Seite tätigen. Im Anschluss wird Sie die Bank kontaktieren und Ihnen ihre Konditionen mitteilen. Zugleich erfahren Sie, ob der Abschluss eines Hypothekendarlehens für Sie überhaupt möglich ist oder nicht.

So einfach war es noch nie, Hypothekendarlehen zu vergleichen und zu beantragen – mit dem LoanStar Kreditvergleich. Probieren Sie es einfach aus!

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