Bolån – kanske det viktigaste lånet i livet

Allt du behöver veta om bolån

Att köpa ett eget hem är för de flesta svenskar en självklarhet när ekonomin väl tillåter det. Investeringen är på många sätt en form av försäkring och även ett sparande i sig. Faktum är att fastighetsinvesteringar har varit mycket lönsamt i Sverige historiskt sett.

Få hushåll i Sverige sitter med flera miljoner på banken och därför har de flesta som äger sin egen bostad finansierat köpet med ett bolån. I den här artikeln tar vi en titt på vad bolån egentligen är, vilka villkor du kan förvänta dig och hur du ansöker om ett.

Det viktiga lånelöftet

När man väl har bestämt sig för att köpa en bostad är det dags att börja gå på visningar. Det är i det här skedet som ett lånelöfte blir betydelsefullt. Hittar du en bostad som du verkligen gillar, kommer dua att vilja vara med i budgivningen. Ett lånelöfte visar mäklare och säljare att du har fått din finansiering godkänd av banken och faktiskt kan realisera ett köp. Ditt bud tas således på största allvar.

Om din bolåneansökan beviljas får du ett lånelöfte från banken. Intyget är helt kostnadsfritt. Om det är fler än du som tar lånet, utfärdar banken även intyget till samtliga låntagare.

I din bolåneansökan kommer du att få fylla i generella personuppgifter men även mer specifik information om din ekonomiska situation. Banken bedömer sedan ansökan med avseende på er betalningsvilja och förmåga samt storleken på kontantinsatsen, innan ett beslut fattas.

Om ansökan blir godkänd utfärdar banken ett lånelöfte med information om vilket lånebelopp banken har beviljat dig. Med det beviset i handen är det sedan möjligt att placera bud som mäklaren och säljaren tar seriöst.

Inte alla banker är rikstäckande

Vissa banker är rikstäckande och erbjuder bolån var helst i Sverige du vill köpa ditt hem. Andra banker erbjuder endast bolån inom ett begränsat geografiskt område. Var medveten om det här när du väljer bank att ansöka hos. Det kan vara tidskrävande att fylla i en bolåneansökan och om banken inte erbjuder bolån inom det geografiska område där du har tänkt att köpa din bostad kommer din ansträngning att ha varit förgäves. Därför är det alltid bra att ta reda på bankens geografiska täckningsområde för bolån innan du påbörjar din ansökan.

Annuitetslån eller rak amortering

Det finns två olika varianter av bolån. Det ena kallas för ett annuitetslån och det andra för ett lån med rak amortering.

Väljer du ett annuitetslån, betalar du in samma summa pengar till banken vid varje betalningstillfälle. Det innebär att du amorterar av mindre på lånet i början av återbetalningsperioden. I takt med att lånet betalas av ökar sedan andelen av månadsbeloppet som är amortering, samtidigt som andelen ränta minskar.

Ettt lån med rak amortering har som namnet antyder däremot en konstant amorteringsnivå under lånets hela löptid, men inbetalningarna inklusive ränta varierar. Vid ett lån med rak amortering är dina inbetalningar till banken som högst i början av återbetalningsperioden, för att sedan minska i takt med att lånet betalas av.

Sammantaget är ett lån med rak amortering billigare än ett annuitetslån. Men eftersom det också innebär en högre inbetalning i början väljer färre låntagare den här varianten.

Återbetalningsperiod och lånebelopp

De flesta bolån har en återbetalningsperiod på mellan 20 och 30 år, men det finns fördelar med att betala av lånet snabbare. Ju kortare återbetalningsperiod du väljer desto mindre kommer lånet att kosta dig. Det här gäller för alla typer av lån och beror på att du betalar ränta för en kortare period. Återbetalningsperioden kan därför vara avgörande för vad bolånet kommer att kosta dig.

Genom att sänka återbetalningsperioden med några år är det möjligt att spara in flera hundratusen kronor. Det innebär dock högre månatliga utgifter i form av amortering, och därför ska den månatliga amorteringen, även om det blir billigare, inte vara högre än din betalningsförmåga.

Det finns regler kring hur mycket du kan låna

I Sverige finns det strikta regler kring bolån och hur mycket man kan låna. Först och främst måste alla som köper sitt första hem ha minst 15 % i kontantinsats. Det innebär i praktiken att du, för ett hem som kostar 3 000 000 kronor, behöver ha likvida medel på minst 450 000 kronor att tillföra. Även om du kan bevisa för banken att du har kapacitet att fullfölja avbetalningsplanen för bolånet utan en kontantinsats, står kravet fast.

En annan viktig regel är att du inte kan låna mer än fem gånger din deklarerade inkomst före skatt. Regeln tillämpas för samtliga typer av lån och krediter och syftet är att minska långivarens kreditrisk, men även att skydda låntagaren mot en ohållbar skuldsituation.

Kostnaderna för ditt bolån kan förändras med tiden

Vid en låneansökan bör du också själv noga fundera över om ditt efterfrågade lånebelopp är realistiskt sett till din betalningsförmåga och personliga ekonomi. Ta även i beaktande att både din ekonomiska situation och kostnaden för lånet snabbt kan komma att förändras, ofta på grund av oförutsedda händelser. Väljer du exempelvis en rörlig ränta innebär det att den kommer att variera över tid, vilket betyder att även kostnaden för lånet kommer att variera. Vid en räntehöjning kommer kostnaden för lånet att öka.

När du har lämnat in din bolåneansökan kommer banken att göra sin egen bedömning av dig som låntagare och din kreditrisk. Men det är som sagt även viktigt att du själv ställer dig frågan om ett lån är lämpligt.

Bolånets kostnader

Precis som med andra lån betalar du även ränta på ett bolån. Räntan kan förklaras ofta i termer om nominell ränta och den sätts individuellt för varje låntagare. För banken är faktorer som din betalningsförmåga och storleken på din kontantinsats avgörande när de beslutar om din ränta.

Utöver den nominella räntan tillkommer även en uppläggningsavgift och ofta också en aviavgift. Alla dessa kostnader ingår i något som kallas för den effektiva räntan. Den effektiva räntan tar hänsyn till lånets samtliga kostnader under ett år och är därför det bästa måttet på vad lånet faktiskt kommer att kosta dig.

I det erbjudande du får av banken, måste banken ange samtliga avgifter för bolånet. De avgifterna beskrivs här nedanför:

Den nominella räntan är i princip den hyra som du betalar för att låna pengar från banken.

Uppläggningsavgiften är en engångsavgift som banken tar ut för administrativa kostnader kopplade till upprättandet av lånet. Avgiften betalas i början av låneperioden.

Aviavgiften är en löpande avgift som ska täcka bankens administrativa kostnader för lånet. Om banken tillämpar den här kostnaden, tillkommer den vid varje avbetalning.

Avgifter för inteckning och pantbrev

När du har köpt din bostad och banken färdigställer ditt lån måste du göra en så kallad inteckning av din bostad. För det betalar du något som kallas för stämpelskatt. Stämpelskatten betalas till den statliga myndigheten, Lantmäteriet, som också ordnar med inteckningen.

Vid en inteckning registreras din fastighet i ett offentligt register och du tilldelas även ett pantbrev motsvarande det intecknade beloppet. Du lämnar sedan över pantbrevet till banken för att få ditt lån utbetalat.

Pantbrevet är en säkerhet för banken. Om du säljer fastigheten är banken genom pantbrevet garanterad att få pengarna tillbaka. Detsamma gäller om du skulle missköta lånet och bryta mot lånevillkoren. En allvarlig överträdelse av lånevillkoren kan leda till att huset utmäts av kronofogden och banken kommer då att få tillbaka det återstående lånebeloppet.

Avgifterna för inteckning fastställs av Lantmäteriet och inkluderar både en stämpelskatt samt en expeditionsavgift. I skrivande stund (2019-05-21) ligger expeditionsavgiften på 375 kronor och stämpelskatten på 2 % av inteckningsbeloppet. Generellt sett tillkommer det även en stämpelskatt för köpet av en fastighet. Den avgiften gäller dock inte vid köp av en bostadsrätt, då egendomen regelmässigt ägs av bostadsrättsföreningen.

Som du ser är det mycket som du behöver ta hänsyn till när det är dags att låna till en bostad.

Allmänna krav på dig som ansöker om ett bolån

När du ansöker om ett bolån kommer den aktuella banken lägga stor vikt vid din betalningsförmåga och betalningsvilja.

God betalningsvilja och förmåga

Med betalningsförmåga menas främst att du måste ha en inkomst som är tillräckligt stor för att täcka både dina avbetalningar och levnadskostnader. Ju mer pengar du har kvar efter dina ordinarie utgifter, desto bättre betalningsförmåga har du. Även besparingar och eget kapital innebär en större betalningsförmåga.

Din betalningsvilja är också viktig för långivaren. Den kan bedömas med hjälp av en kreditupplysning och genom att utvärdera din betalningshistorik. Har du exempelvis betalningsanmärkningar registrerade på dig kan det vara en indikation på en tveksam betalningsvilja. Med det sagt kan betalningsanmärkningar självklart även uppstå av andra skäl.

Det är i samband med en bolåneansökan vanligt att du ombeds ange din deklarerade inkomst av arbete. Du behöver ofta också ange andra eventuella inkomstkällor, som exempelvis inkomst av kapital. Banken kommer sedan att ta en kreditupplysning på dig som låntagare. Skulle det vara så att du har betalningsanmärkningar registrerade, ökar risken för att du får avslag på din låneansökan.

Är det fler än en person som köper bostad, behöver ni också ansöka om lånet tillsammans och banken kommer då att göra en bedömning på samtliga sökanden. Det innebär även att ni, om lånet beviljas, kommer att vara solidariskt ansvariga för återbetalningen av lånet.

En kontantinsats på minst 15 %

Det är som sagt ett krav i Sverige att de som lånar till en bostad också bidrar med en kontantinsats. Det nuvarande kravet är en kontantinsats på minst 15 % av köpeskillingen. Det innebär att du kan låna max 85 % av bostadens slutpris.

Har du inte själv tillräckligt med kapital för att täcka hela kontantinsatsen är det också tillåtet att söka stöd från vänner och familj. I vissa fall kan banken även låna dig till en kontantinsats, genom ett så kallat kontantinsatslån.

Utöver de krav som vi nu går igenom, får du inte glömma att hänsyn till de avgifter som även lyfts fram i den här guiden.

Skulder sedan tidigare

När banken bedömer vilket lånebelopp som är realistiskt för just dig, beaktas din befintliga skuldnivå. Det kan exempelvis vara skulder som du har dragit på dig i samband med studielån eller konsumentlån. Har du skulder sedan tidigare försämras din betalningsförmåga och det är därför viktigt att du tar hänsyn till din befintliga skuldnivå när du ansöker om ett bolån.

Någon form av säkerhet till banken är ett krav för att få bolån

Till skillnad från ett konsumentlån, som inte kräver någon säkerhet, behöver du vid ett bolån lämna en säkerhet för lånet, ofta genom att pantsätta bostaden du ska köpa. Formellt går det till på så sätt att du i samband med lånet begär en inteckning i fastigheten från Lantmäteriet. Efter inteckningen tilldelas du ett pantbrev som du sedan kan lämna över till banken. Pantbrevet säkerställer att banken får tillbaka sina pengar om du säljer bostaden eller missköter dina avbetalningar på lånet och därmed bryter mot lånevillkoren.
Pantbrevets belopp beror på faktorer som lånets storlek och bostadens marknadsvärde. Ju bättre säkerhet banken får desto lägre ränta får du.

Att låna till din första bostad

Många av de svenska bankerna erbjuder lösningar särskilt anpassade för personer som väljer att köpa sin första bostad när de flyttar hemifrån. Kravet på kontantinsats på 15 % gäller dock fortfarande och dessutom är det ofta en åldersgräns för bolån.

Refinansiering av ditt bolån

I Sverige har både bostadsrätter och hus ökat i värde, historiskt sett. För dig med bolån innebär det att bostadens värde ökar i proportion till bolånet, vilket också innebär en lägre kreditrisk för banken.

Eftersom bankens kreditrisk hänger ihop med din ränta är det möjligt att banken med tiden tar ut en högre ränta för ditt bolån än vad som är nödvändigt. Det är därför viktigt att du som låntagare följer prisutvecklingen på din bostad. Kontakta banken för en ny bedömning av villkoren om din bostad ökar i värde. Om din befintliga bank inte är villig att förbättra dina villkor kan det vara lönsamt att vända sig till en konkurrerande bank. Kan de ge dig ett bättre erbjudande kan du helt enkelt flytta ditt bolån.

Kom ihåg att kontrollera med din bank om de har ett eget system för att kontinuerligt värdera din bostad eller om du behöver kontakta en fristående värderingsaktör för ändamålet. En värdering kan även utföras av en fastighetsmäklare. En värdering av en fastighetsmäklare är det billigaste alternativet och kan i vissa fall till vara helt kostnadsfritt.

Att få bättre villkor på ett befintligt bolån, eller att flytta lånet till en annan bank med bättre villkor, kallas för en refinansiering av lånet.

Bolån – en sammanfattning

För att köpa en bostad med ett bolån krävs ett lånelöfte från banken. Lånelöftet får du av den bank som beviljar din bolåneansökan. Det är ett intyg på att du har fått din finansiering godkänd. Lånelöftet visar både mäklare och säljare att ditt bud kan tas på största allvar.

Vidare bör du även vara medveten om följande när du ansöker om ett bolån:

• Du kan inte låna mer än fem gånger din bruttoinkomst (inklusive befintlig skuld)
• Du måste ha en kontantinsats på 15 % av köpeskillingen
• Till bolånet tillkommer kostnader för ränta, uppläggningsavgift och aviavgift
• Du behöver vid inteckning även betala stämpelskatt och expeditionsavgift till lantmäteriet

När du ansöker om ett bolån kommer banken först och främst att bedöma din betalningsvilja och förmåga. Här är din inkomstnivå, kredithistorik och din befintliga skuldsättning särskilt viktiga faktorer. Om du ansöker om lån tillsammans med någon, kommer banken att bedöma varje sökande individuellt. Baserat på det sammanvägda resultatet fattar banken sedan sitt beslut angående bolåneansökan.

Du kan välja att strukturera ditt bostadslån antingen som ett annuitetslån eller som ett lån med rak amortering. För ett annuitetslån är den månatliga avbetalningen, inklusive ränta, densamma över hela återbetalningsperioden. Andelen som går till ränta är som högst i början av återbetalningsperioden men minskar successivt över tid. För ett lån med rak amortering är din amortering oförändrad över tid, och du har därför ett högre månatligt belopp vid början av återbetalningsperioden när räntekostnaden är som störst.

Ett bolån med rak amortering har lägst totalkostnad men innebär också högre utgifter i början, vilket gör att annuitetslån är vanligare.