Boliglån

Alt du bør vite om boliglån

Å kjøpe egen bolig er selvsagt for de aller fleste nordmenn; det er et naturlig steg når økonomien tillater for det. Investeringen er på mange måter en form for forsikring og sparing til seg selv, og i Norge har det å kjøpe fast eiendom vært svært lønnsomt historisk sett.

De færreste sitter med flere millioner på bok, og derfor har de aller fleste i Norge som eier egen bolig også et boliglån på den. I denne guiden tar vi en titt på hva boliglån egentlig er, hvilke vilkår du kan forvente deg, samt hvordan du får frem for å søke.

Det viktige finansieringsbeviset

Når du eller dere har besluttet å kjøpe egen bolig, er det på tide å gå på visninger. Etter visning legges det inn bud. Da blir det viktig, og helt nødvendig, med et finansieringsbevis. Dette er en dokumentasjon som du bruker overfor selger for å vise at du leverer inn et seriøst bud og har mulighet til å låne den summen du angir i budet ditt.

Finansieringsbeviset får du fra banken som har godkjent lånesummen din. Selve beviset er gratis. Dersom dere er flere som skal søke om lån sammen, utsteder også banken beviset til samtlige låntakere. Det første steget i denne prosessen er å sende inn søknad om boliglån.

I søknaden oppgir man samtlige relevante personlige opplysninger, og banken vurderer søknaden med hensyn til betalingsvilje og -evne, sikkerhet og egenkapital. Dersom søknaden godkjennes vil banken utstede finansieringsbeviset, som angir hvilket lånebeløp kreditor har innvilget. Med dette beviset for hånd blir det da mulig å legge inn bud som megler og selger tar på alvor.

Ikke alle banker er landsdekkende

Enkelte banker dekker hele Norge, og det er mulig å ta opp et boliglån uansett hvor i landet du skal kjøpe bolig. Andre banker tilbyr kun lån til bolig innenfor et bestemt geografisk område. Vær obs på dette når du velger ut banker du ønsker å søke hos. Det tar litt tid å fylle inn en søknad om boliglån, og det er poengløst å søke hos en bank som ikke kan hjelpe deg dersom boligen ligger utenfor bankens geografiske dekningsområde.

Annuitetslån kontra serielån

Det finnes to forskjellige strukturer på boliglån. Den ene kalles for et serielån og den andre kalles for et annuitetslån. I et serielån betaler du det samme avdragsbeløpet ved hver termin; du kvitter deg altså med en like stor del av selve lånet hver måned. Dette medfører høyere renteutgifter i begynnelsen av nedbetalingsperioden og et månedsbeløp som blir mindre og mindre ettersom årene går.

På et annuitetslån betaler du det samme månedsbeløpet ved hver termin, som betyr at du betaler mindre i avdrag ved begynnelsen av nedbetalingsperioden. Deretter øker avdragsandelen av månedsbeløpet ditt, ettersom rentene minker. Totalt sett er et serielån billigere enn et annuitetslån. Fordi det også er dyrere i oppstarten er det imidlertid færre låntakere som velger denne strukturen.

Nedbetalingstid og lånebeløp

De fleste boliglån har en nedbetalingsperiode på opptil 20-30 år. Husk på at jo mer tid du bruker på nedbetalingen, jo dyrere blir lånet på lang sikt. Du kan spare flere hundre tusen kroner dersom du har mulighet til å kutte nedbetalingsperioden med flere år. Det er imidlertid viktig at størrelsen på månedsavdragene til banken er overkommelige i forhold til din privatøkonomi.

I Norge er det strenge regler rundt boliglån og hvor mye man kan låne. Først og fremst må alle som kjøper sin første bolig ha minst 15 % i egenkapital. Dersom boligen du ønsker å kjøpe koster 3.000.000 millioner må du eksempelvis ha 450.000 kroner på bok. Dette kravet foreligger uavhengig av hvor stort lån du har kapasitet til å betjene med økonomien din.

Videre kan man ikke låne mer enn fem ganger egen inntekt før skatt. Dette kravet foreligger for samtlig gjeld du sitter med, inkludert usikret gjeld som kredittkort eller forbrukslån. Husk på at du selv må gjøre en vurdering av hva som er realistisk for din privatøkonomi når du skal låne til bolig. Den økonomiske situasjonen kan også endre seg, og derfor er det spesielt viktig at du tar høyde for en eventuell renteøkning på lånet. Det kommer også banken til å gjøre når de skal vurdere søknaden om boliglån.

Boliglånets kostnader

Som på alle lån må du betale rente på et boliglån. Rentesatsen kalles som oftest for nominell rente, og fastsettes på individuell basis etter banken har gjennomført sin vurdering av deg. I tillegg til nominell rente betaler man etableringsgebyr og termingebyr. Til sammen utgjør disse tre satsene den effektive renten, som er den du faktisk må betale på et boliglån. Banken skal oppgi samtlige priser og kostnader på lånet du søker om i tilbudet du mottar.

Nominell rente er i prinsippet ‘leien’ du betaler for å låne penger av banken.

Etableringsgebyr er et engangsgebyr banken tar for administrative kostnader rundt etablering av lånet. Du betaler dette ved oppstart av låneperioden.

Termingebyr er et månedsgebyr du betaler sammen med avdraget til banken.

Offentlig tinglysningsgebyr

Når du vel har fått tilslag på boligen du ønsker deg og banken etablerer lånet ditt, må du i tillegg til renter og gebyrer betale noe som heter tinglysningsgebyr. Dette betales til de offentlige tinglysningsmyndighetene, slik at det fremkommer offentlig at banken har pant i boligen din. Dersom du selger er banken garantert å få tilbake pengene sine. Det samme skjer om du misligholder lånet. Dersom et slikt mislighold ender opp med at boligen går på tvangssalg får banken lånebeløpet tilbake.

Gebyret for tinglysingen er fastsatt av myndighetene og ligger i skrivende stund på 525 kroner. Dette beløpet er noe lavere dersom du har kjøpt deg inn i et borettslag. Videre må du også beregne en dokumentavgift på 2,5 % av markedsverdien til boligen.

Dokumentavgiften er for overføring av grunnbokshjemmel ved kjøp av fast eiendom, og er ingenting du kommer utenom. Dette legges også inn i boliglånet ditt, og dermed er det en del du må ta høyde for når du skal låne penger for å kjøpe egen bolig.

Generelle krav for å få boliglån

For å få boliglån vil banken etter beste evne forsøke å fastsette både din betalingsvilje og din betalingsevne. Dette betyr først og fremst at du må ha en inntekt som er stor nok til at du kan dekke både avdragene dine, og utgifter til livsopphold. Desto mer penger du har igjen etter utgiftene dine er betalt, desto bedre er betalingsevnen din.

Det er vanlig at du blir bedt om å dokumentere både lønn og eventuelt andre verdier når du skal søke om boliglån. Banken kommer til å uthente kredittopplysningene dine i forbindelse med søknaden, og dersom du sitter med en eller flere betalingsanmerkninger reduseres sjansen din for å få innvilget lånet betraktelig.

Dersom dere er flere som skal kjøpe bolig sammen, søker dere også om lån sammen. Da blir dere vurdert sammen, og dersom lånet blir innvilget vil dere stå solidarisk ansvarlig for lånebeløpet.

Slik vi allerede har nevnt, har norske myndigheter innført et krav om egenkapital ved kjøp av bolig. Dette ligger for tiden på 15 %. Dersom du ikke har spart opp til dette selv, må du ha foreldre eller andre som kan hjelpe deg. Egenkapitalen kan selvsagt også komme fra sikkerhet i eiendom du allerede eier. Dette er kanskje spesielt aktuelt dersom det er bolig nummer to du skal kjøpe.

Dersom du ønsker å kjøpe fast eiendom med en kjøpesum på 1.000.000 kroner, må du ha 150.000 av dette beløpet i egenkapital. Videre må du også ta høyde for de offentlige avgiftene og gebyrene som vi har tatt for oss i denne guiden.

Gjelden du allerede har

Når banken skal vurdere hvor stort lån det er realistisk å innvilge deg blir eksisterende gjeld også tatt i betraktning. Dette kan være gjeld som studielån, billån og/eller forbrukslån. Desto mer gjeld du har pådratt deg, desto svakere blir betalingsevnen din. Det er derfor viktig at du tar høyde for gjelden du allerede sitter med når du skal søke om boliglån.

Sikkerhet eller pant i boligen er et krav ved boliglån

I motsetning til et forbrukslån, der det ikke kreves noen pant eller form for sikkerhet på lånet, krever boliglån nettopp sikkerhet. Denne sikkerheten tas i boligen du kjøper for lånet du tar opp.

Dette kalles for pantesikkerhet, og sørger for at banken får igjen pengene sine dersom du selger eller ikke overholder dine forpliktelser når det kommer til å betale avdrag. Størrelsen på pantet avhenger av faktorer som størrelsen på lånet og boligens verdi. Desto bedre sikkerhet banken får, desto lavere rente får du.

Førstehjemslån

For deg som skal kjøpe din aller første bolig, kan det være godt å vite at mange av bankene i Norge tilbyr såkalte førstehjemslån. Denne formen for boliglån har ofte bedre betingelser, som lavere rente, enn andre lån. Kravet om egenkapital på 15 % gjelder fremdeles, i tillegg er det ofte knyttet en aldersgrense til lånet.

Refinansiering av boliglånet ditt

I Norge har boliger og fast eiendom historisk sett steget i verdi. Dette får konsekvenser for boliglånet ditt, særlig med tanke på at sikkerheten til banken vil stige parallelt med boligens verdi. Det er viktig at du som låntaker følger med på denne utviklingen og kontakter banken for en ny vurdering av betingelsene når boligen har blitt mer verdt.

Som vi nevnte tidligere henger bankens sikkerhet og din rentesats sammen. Det betyr at dersom boligen din har blitt mer verdt kan du sannsynligvis få en lavere rente på boliglånet ditt. Dersom din eksisterende bank ikke er villig til å gi deg gunstigere vilkår er det lurt å forhøre seg hos en annen kreditor for sikkerhets skyld.

Husk å sjekke med banken din om de har sitt eget system for å vurdere verdien på boligen din, eller om du må kontakte en takstmann. Vær oppmerksom på at en verdivurdering også kan utføres av eiendomsmeglere. Dette er langt billigere enn å få en verditakst – og i visse tilfeller gratis.

Å få gunstigere vilkår på et eksisterende boliglån, eller å flytte det til en annen bank og få bedre vilkår der, kalles for å refinansiere boliglån.

Boliglån – en oppsummering

Dersom du skal kjøpe bolig og ta opp et boliglån trenger du i første omgang et finansieringsbevis. Dette utstedes av banken som innvilger boliglånet, og viser selger av boligen at du faktisk får låne det beløpet du byr med.

Videre er det viktig at du er klar over følgende når du skal ta opp et boliglån:

• Du kan ikke låne mer enn fem ganger brutto inntekt (inkludert eksisterende gjeld).
• Du må ha en egenkapital på 15 % av kjøpesummen.
• Du må betale etableringsgebyr, termingebyr, tinglysningsgebyr og dokumentavgift på lånet/kjøp av boligen.

Banken kommer til å vurdere betalingsviljen og betalingsevnen din når du søker om boliglån. Inntektsnivået ditt, kreditthistorikken din, og eksisterende gjeld er spesielt viktige faktorer i forbindelse med søknadsprosessen. Dersom dere er flere som søker sammen vil banken vurdere summen av disse faktorene for samtlige låntakere.

Du kan velge å strukturere boliglånet ditt som et annuitetslån eller et serielån. På et annuitetslån er månedsbeløpet det samme gjennom hele nedbetalingsperioden. Det betyr at du betaler mye i renter i begynnelsen, og større og større faktiske avdrag på lånet. På et serielån er avdraget like stort gjennom hele låneperioden, som betyr at du har høyere månedsbeløp i starten av nedbetalingsperioden.