Nebojte se hypotéky — pořiďte ji dobře
Nic naplat, bydlet se někde musí. Nemáte-li už vlastní byt nebo dům, pravděpodobně žijete v pronájmu. Některým lidem naprosto vyhovuje platit každý měsíc nájem majiteli a hlásit mu případné škody. Kromě dostatečného zůstatku na účtu v den platby nájemného se o nic jiného v souvislosti s bydlením starat nemusí. Jiní se probouzí v pronajatém bytě a přitom sní o vlastním bydlení. Ve většině případů je pak jediným řešením hypotéka. V tomto článku si povíme jak si ji zařídit a na co si dát při pořizování hypotéky pozor.
Jelikož hypotéka ve většině případů znamená velmi dlouhý závazek, je třeba se před jejím uzavřením řádně porozhlédnout po finančním trhu. Seznamte se se základními pojmy týkajícími se hypoték a vše si řádně propočítejte. Už hypotéku máte? Přesto čtěte dál. Je-li vaše hypotéka příliš drahá, můžete si ji totiž přenést jinam.
Hypotéka versus pronájem
Než se vrhneme na hypotéky, pojďme se krátce podívat na hlavní výhody a nevýhody těchto dvou možností financování bydlení.
Pronájem
- Chcete-li bydlení ve městě v blízkosti vašeho pracoviště, pravděpodobně snáze najdete vhodný pronájem
- Máte méně starostí – o opravy a vybavení bytu se postará majitel
- Jako nájemce nemůžete provádět změny v bytě bez souhlasu majitele a mohou existovat i další omezení (např. žádná domácí zvířata)
- Když nájemce ukončí smlouvu o nájmu, budete si muset hledat nové bydlení
- Na druhou stranu i vy se můžete kdykoliv přestěhovat
- Nájemné jsou náklady, které se už nevrátí — byt či dům je stále v majetku nájemce
Hypotéka
- Splátky si můžete nastavit dle vlastních potřeb
- Jedná se o investici do vlastního bydlení, jakmile je hypotéka splacená, nemovitost je vaše
- Jelikož bydlení je a bude vaše, jste svým vlastním pánem a můžete se chovat doslova jako doma
- Hypotéka samozřejmě představuje dlouhodobý závazek, nedokážete-li ji splácet, můžete o nemovitost přijít
- Ne každý si může hypotéku dovolit nebo ji získat
Dobré vědět: hypoteční slovníček
Pokud se chystáte pátrat po vhodné hypotéce, stoprocentně narazíte na celou řadu termínů, které v běžné každodenní řeči neuslyšíte. Proto jsme pro vás sepsali krátký česko-hypoteční slovníček, díky kterému snáze najdete společnou řeč s hypoteční společností.
Co je to hypotéka a jaké existují typy splátek
Hypotéka — jedná se o účelový úvěr, zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Lze ho sjednat za účelem nákupu nemovitosti do osobního vlastnictví, na výstavbu, přestavbu či rekonstrukci nemovitosti. S jistými omezeními lze hypotéku sjednat i ke koupi družstevního podílu.
Splátky — jedná se o pravidelné měsíční splátky, které se mohou vypočítávat různě. Podle výpočtu je pak také označujeme:
- Splátky anuitní se po dobu trvání hypotéky nemění, platíte tudíž stále stejně. Mění se pouze poměr mezi úrokem a jistinou. Nejdříve splatíte úrok a v závěru už splácíte pouze jistinu neboli úmor. Tento typ splátek je nejvyužívanější.
- Splácením úmoru snižujete dlužnou částku, jinými slovy splácíte svůj dluh.
- Splátky progresivní jsou vhodné pro mladé rodiny s nižšími příjmy, ale s vyhlídkou na vyšší příjmy v budoucnu. Nejdříve totiž platíte nižší částky, ale ty se postupně zvyšují.
- Splátky degresivní fungují opačně. Nejprve splácíte víc, postupně se splátky snižují.
- Úvěr lze též čerpat postupně, v tom případě nejprve splácíte pouze úrok a teprve po úplném vyčerpání splácíte v každé měsíční splátce jistinu i úrok.
Podmínky hypotečního úvěru: doba splatnosti, úroková sazba, fixace a LTV
Doba splatnosti je lhůta, za kterou musíte splatit celou hypotéku a zpravidla se pohybuje do 5 do 30 let. V některých případech a za vyšší cenu lze dobu splácení prodloužit až na 40 let. Protože hypotéka musí být splacena nejpozději v 70 letech žadatele, lze o hypotéku požádat nejpozději v 65 letech a jen výjimečně v pozdějších letech.
Úroková sazba je částka v procentech, kterou zaplatíte za úvěr navíc. Vypočítává se z vypůjčené částky. Čím méně si půjčíte, tím lepší je úrok. U hypoték se uvádí jako roční úrok, zpravidla nese označení p.a., což je z latinského per annum (ročně). Výše úroku hypotečních úvěrů se mění dle momentální situace na trhu. Typicky se pohybuje mezi 2 – 3 %.
O úrocích je důležité vědět, že jsou vždy po určitou dobu pevně stanoveny a nemění se. Tato doba se označuje jako doba fixace. Může se jednat o jeden, dva, tři roky nebo pět let, občas i více. Po dobu fixace banka garantuje stále stejný úrok. Po jejím uplynutí dochází k tzv. refixaci a určí se nový pevný úrok na nové období. V tento okamžik také můžete požádat o refinancování hypotéky neboli o její převedení do jiné banky. V tuto chvíli také můžete hypotéku částečně nebo úplně předčasně splatit.
LTV neboli loan-to-value (půjčka dle hodnoty) se týká možné výše úvěru. Hypotéku lze sjednat na minimální výši 200.000 Kč, ale horní hranice je omezená pouze zástavní hodnotou nemovitosti. Tu stanovuje smluvní odhadce bank. Většina úvěrů by měla mít LTV do 70 %, tedy půjčená částka bude maximálně 70 % hodnoty nemovitosti. Jsou ale možné výjimky a výjimečně lze získat LTV vyšší (s velkou pravděpodobností také za vyšší cenu).
Chci vlastní bydlení… dostanu hypotéku?
Jedna věc je hypotéku chtít, druhá věc je ji získat. Pokud jste občan České republiky nebo jste cizinec, ale máte vyřízený minimálně trvalý pobyt, první podmínka je splněna. Existuje jich ale ještě celá řada.
Od roku 2017 jsou podmínky přísnější a získání hypotéky obtížnější. Nejenže již není možné získat hypotéku na celou hodnotu kupované nemovitosti. Do tří měsíců od podpisu musí také kupující z vlastní kapsy zaplatit daň z nabytí nemovitosti ve výši 4 % z hodnoty nemovitosti. Nezapomeňte také na další náklady, jako je poplatek notáři či advokátovi. Pokud jste nemovitost našli přes realitní kancelář, pak do kupní ceny také započítejte její provizi. Zpravidla se jedná o 3 % z kupní ceny.
Klíčová je vaše úvěruschopnost
V souvislosti s požadavkem vlastních úspor se také zpřísnila pravidla posuzování finanční situace žadatele o hypotéku. Banky jsou totiž od roku 2017 povinny důkladně prověřit úvěruschopnost žadatele. Pokud tak neučiní, a přesto žádost o úvěr schválí, smlouva není platná. Námitku vůči platnosti smlouvy můžete vznést ve lhůtě 3 let od jejího uzavření. V případě kladného rozhodnutí soudu je smlouva ukončena, ale příjemce půjčky musí vrátit zapůjčenou jistinu v přiměřené výši.
Banka chce znát vaše příjmy
Vaše příjmy jsou při žádosti o hypotéku rozhodující. Banka na základě vašeho čistého měsíčního příjmu rozhodne o výši a době splatnosti úvěru. Pokud o hypotéku žádáte v bance, ve které máte svůj účet, je proces ověřování vaší úvěruschopnosti jednodušší. V opačném případě musíte doložit řadu dokumentů:
- Jako zaměstnanec doložíte potvrzení o příjmu od zaměstnavatele. Na jeho základě si také banka ověří, o jaký typ pracovní smlouvy se jedná (na dobu určitou či neurčitou) a zda nejste ve zkušební či výpovědní lhůtě. Také může požadovat tři poslední výpisy z účtu.
- Tip pro vás: Banky zpravidla vyžadují smlouvu na dobu neurčitou. Pokud byla ale vaše smlouva na dobu určitou alespoň jednou prodloužena, banka může vaši hypotéku také schválit.
- Pokud jste OSVČ, tak bude banka vyžadovat dvě poslední daňová přiznání, na jejichž základě vyhodnotí vaše příjmy. Od roku 2017 vychází z daného základu daně, nikoliv z obratu v daňovém přiznání, jak tomu bylo dříve.
- Tip pro vás: Pokud plánujete hypotéku, je výhodnější již dva roky před podáním žádosti dokládat co nejvyšší příjmy. I za cenu vyšších daní se vám to v případě hypotéky vyplatí.
Banka se zajímá také o vaše výdaje
Obecně platí, že splátky je třeba nastavit tak, aby nezatížily váš rodinný rozpočet. Za ideální se považuje splátka, která nepřesáhne 30 % rozpočtu domácnosti. Proto se banka zajímá i o vaše měsíční náklady. Vaše šance na hypotéku jsou vyšší, pokud v době žádosti nemáte žádné další závazky (jako jsou půjčky, kontokorenty nebo kreditní karty). Jelikož banky mohou do prescoringu zahrnout i nečerpané úvěry či kreditní karty, je lepší vše včas zrušit.
Rozhoduje také vaše dluhová historie
Ať už se jedná o hypotéku či jiný úvěr, poskytovatel úvěru se zajímá o vaši finanční historii. Spláceli jste vaše závazky včas? Nezůstaly vám nevyřešené dluhy? V případě hypotéky banky nahlíží do rejstříku dlužníků a zajímají se o záznamy staré až 5 let. Pokud zjistí, že jste v exekuci nebo v insolvenci, žádost zamítnou. Máte-li pouze malý prohřešek, například pozdě splacené platby za mobilní telefon, banka žádost schválí. Ale aby kompenzovala případné riziko, nabídne vám méně výhodný úrok.
A dále hodnota zástavy
Dobře víme, že se za hypotéku ručí nemovitostí. Co to ale přesně znamená? Když vám banka půjčí peníze, chce se pojistit, že se jí investice vrátí. Proto od vás požaduje zástavu v hodnotě půjčky. Nemovitost, kterou se zaručíte, musí mít odpovídající hodnotu, být na území ČR a musí být bez zástav a věcných břemen. Banka vám půjčí 70 % její hodnoty, jak už jsme si řekli výše, a zbytek musíte doplatit ze svých úspor. Vlastníte-li jinou než kupovanou nemovitost, můžete ji použít také k ručení.
Kromě hodnoty si banka také ověří vlastnická a nabývací práva kupované nemovitosti. Chcete hypotéku na novou stavbu? Pak budete muset též předložit stavební povolení a finální rozpočet nákladů na stavbu.
Na cílové rovince k hypotéce
Gratulujeme, právě jste prošli prescoringem a banka vás uznala jako úvěruschopné. Nyní vaše žádost vstupuje do fáze scoringu, ve které se rozhodne o výši úroku a době splatnosti hypotečního úvěru.
Nakonec jsou vyhotoveny příslušné smlouvy. Banka v nich kromě obecných podmínek úvěru také uvede další podmínky, které je třeba splnit ještě před podpisem smluv a čerpáním úvěru. Zpravidla se jedná o následující:
- Jelikož část úvěru musíte doplatit ze svého (alespoň 30 % hodnoty nemovitosti), banka po vás bude chtít doklad o zaplacení této částky
- Nemovitost je také třeba pojistit a předložit doklad o pojištění bance
- Výpis z katastru nemovitostí
Jak doplatit cenu nemovitosti
Připomeňme si, že hypotéka nepokryje veškeré náklady na pořízení nemovitosti. Připravte se proto zaplatit minimálně 30 % nákladů z vlastní kapsy (doplatek kupní ceny, poplatky a provize, daň z nemovitosti, pojištění). Rodiny s dětmi mohou využít možnost získat příspěvek na bydlení od státu ve výši 600.000 Kč. Další možností je kombinace hypotéky a úvěru ze stavebního spoření či jiného neúčelového úvěru, ale prostředky z úvěrů stále nesmí přesáhnout 90 % hodnoty nemovitosti. Ideálním řešením jsou naspořené prostředky ze stavebního spoření nebo jiné úspory.
Nyní už nezbývá než podepsat smlouvy. V ideálním případě celý proces trvá přibližně týden od podání žádosti k podpisu smluv. Nakonec se objeví prostředky na vašem účtě, ze kterých uhradíte nemovitost a můžete se stěhovat. Jedná-li se o hypotéku pro výstavbu, ve většině případů nedostanete celou hypotéku najednou, ale čerpáte ji postupně.
Americká hypotéka
Pokud už nemovitost vlastníte, pak by vás mohl zajímat jiný finanční produkt — americká hypotéka. Jedná se o neúčelový úvěr, který je zajištěný nemovitostí. Prostředky z této hypotéky můžete použít k jakémukoli účelu kromě podnikání. Její výhody ve srovnání se spotřebitelským úvěrem jsou následující:
- Nižší úrok — jelikož ručíte nemovitostí, půjčka je z pohledu banky méně riziková, proto nabízí nižší úrok než v případě spotřebitelských úvěrů
- Můžete si půjčit až 70 % hodnoty nemovitosti
- Nízké měsíční splátky — americkou hypotéku lze sjednat až na 20 let
- Možnost předčasného splacení bez dalších poplatků
You've successfully submitted a review for approval. Thank you!