Kredyt hipoteczny

Czym jest kredyt hipoteczny?

Kredyty hipoteczne, zwane także kredytami mieszkaniowymi, to długoterminowe kredyty bankowe, udzielane głównie na sfinansowanie zakupu nieruchomości, mieszkania lub inwestycji budowlanej. W przypadku tego ostatniego przyjmuje się określenie kredytu budowlano- hipotecznego.

Kredyt hipoteczny to nic innego jak pożyczka, obejmująca najczęściej 75-85% ceny zakupu mieszkania czy nieruchomości. Bardzo często jednak taki kredyt może pokrywać większą (nawet do 90%) część ceny zakupu mieszkania. Jak można wywnioskować, podmiotami najczęściej ubiegającymi się o taką formę kredytu są zazwyczaj małżeństwa. O kredyt hipoteczny starać mogą się również rodziny, jak i osoby indywidualne, które dążą do posiadania własnych czterech kątów.

Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza

Instrument ten to również bardzo istotny rodzaj długoterminowej pożyczki dla podmiotów, które chcą otworzyć własną działalność gospodarczą. Zdecydowanie w przeważającej ilości takich przypadków potrzebne jest własne lokum, które umożliwi prowadzenie biznesu. Zabezpieczeniem dla podmiotu udzielającego kredytu hipotecznego jest w tzw. hipoteka, ustanowiona na rzecz banku, kredytującego na prawie użytkowania wieczystego lub prawie własności nieruchomości.

To podstawowe zabezpieczenie kredytu, jednak nie jedyne. Podmiot ubiegający się o kredyt hipoteczny ręczy w umowie nie tylko swoim majątkiem obecnym, ale i przyszłym. W zależności od sytuacji,  poręczeniem mogą być obecne i przyszłe dochody. Górną granicą ewentualnych roszczeń banku jest wartość hipoteki. Do momentu ustanowienia hipoteki tymczasowymi formami zabezpieczenia są przeważnie: poręczenie, weksel, ubezpieczenie kredytu, blokada środków na rachunku (np. lokaty) oraz poręczenie osoby trzeciej, która posiada zdolność kredytową.

Jak wygląda spłata kredytu hipotecznego?

Kredyt hipoteczny jest do pewnego stopnia elastyczny, co oznacza, że pożyczkobiorca może dostosować sposób jego spłaty do swoich potrzeb. Klient może wybrać na przykład kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem lub z tzw. zmienną stopą procentową. W przypadku zmiennej stopy procentowej oprocentowanie zmienia się na podstawie ogólnego poziomu stóp procentowych.

Istnieją również kwestie, które wpływają na stopę oprocentowania kredytu. Może to być kwota pożyczki, długość okresu płatności, bank i marża banku oraz własna sytuacja finansowa. Co więcej, kwestią może być również stopa referencyjna do wyboru oraz ogólna sytuacja gospodarcza. Jeśli chodzi o czas spłaty kredytu hipotecznego, to jest on naprawdę długi. Niektóre banki przyznają nawet do 60 lat na spłatę długu, ale zazwyczaj jest to okres od 10 do 25 lat. Czas spłaty warto przemyśleć, ponieważ im dłuższy czas kredytowania, tym większe odsetki.

Stopy referencyjne: stawki

Stopy referencyjne są ściśle powiązane ze stopą oprocentowania kredytu hipotecznego i mają różne stawki:

• Stopa podstawowa – jest to stopa referencyjna banku. Tutaj bank podejmuje decyzję o wielkości samej stopy procentowej, co zależy często od sytuacji gospodarczej oraz inflacji. Stopa oprocentowania kredytu ulegnie zmianie, gdy nastąpi zmiana stopy podstawowej.
• Rata Euribor – jest to stopa referencyjna rynku pieniężnego w strefie euro, a jej wielkość jak sama nazwa sugeruje zależy od rozwoju europejskiego rynku pieniężnego. Stawki Euribor są obliczane na okres od 1 do 12 miesięcy. Wybrana stopa Euribor pozostaje taka sama cały okres. Kredyty hipoteczne zazwyczaj wykorzystują 12-miesięczną stopę procentową, która zmienia się dopiero po tym czasie.
  Stała stawka – to opcja, w przypadku której stopy procentowe można uzgodnić na okres 3-10 lat, kiedy ich wahania nie mają wpływu na wysokość odsetek pożyczki.
• Maksymalna stopa procentowa – oznacza ona, że pożyczka jest związana z jedną z powyższych stóp referencyjnych, ale przy ustalaniu oprocentowania stopy procentowej wyższa stopa procentowa nie może wzrosnąć.

Porównanie kredytów hipotecznych

Dobór odpowiedniego kredytu mieszkaniowego jest kluczowy dla stabilnego i sprawnego gospodarowania budżetem domowym. Dlatego osoby rozważające skorzystanie z formy pożyczki jakim jest kredyt hipoteczny powinny dokładnie porównać wcześniej wszystkie oferty dostępne na rynku. Celem takiej analizy jest rzetelny wgląd w dostępne usługi kredytodawców przed podjęciem tak ważnej decyzji finansowej, aby jak najbardziej optymalnie dostosować spłatę długu wraz z odsetkami do swoich możliwości .

Na szczęście, dzisiaj porównanie takich zestawień to żaden problem. Staje się to proste między innymi za sprawą rosnącej ilości ofert przeróżnych banków i pożyczkodawców. Rozwijająca się konkurencyjność w tej dziedzinie działa jedynie na korzyść dla potencjalnych pożyczkobiorców, ponieważ pomaga utrzymać stopy procentowe na względnie niskim poziomie. Można nawet pokusić się o stwierdzenie, że banki obecnie prześcigają się w kreowaniu jak najdogodniejszych dla klientów warunków umów. Wszystko właśnie za sprawą przyciągnięcia do swojej oferty jak największej liczby chętnych osób.

Czym kierować się podczas wyboru kredytu hipotecznego?

Nie powinniśmy decydować się na pierwszą lepszą ofertę kredytu hipotecznego. Istnieje wiele stron internetowych, na których w szybkim tempie można poczynić wgląd w dostępne na rynku kredyty hipoteczne i dzięki temu zastanowić się, któr z nich będzie najkorzystniejszy.

Na naszej stronie także możesz dokonać dogłębnego rozeznania. Wystarczy, że określisz podstawowe warunki pożyczki, jaką planujesz zaczerpnąć, a automatycznie uzyskasz wykaz ofert tych kredytobiorców, którzy mają w swojej ofercie akurat to, czego szukasz. W ten sposób możesz znaleźć najodpowiedniejszą dla siebie stawkę. Nasza usługa jest oczywiście bezpłatna, a złożenie wniosku o kredyt hipoteczny do niczego Cię nie zobowiązuje. Stworzona w LoanStar oferta służy przede wszystkim zapoznaniu się z dostępnymi opcjami kredytowymi.

Amortyzacja a kredyt hipoteczny

Czym tak naprawdę jest amortyzacja i może wpływać ona na przyznanie kredytu hipotecznego? Przede wszystkim należy wiedzieć, że amortyzacja w prawie bilansowym oraz podatkowym oznacza koszt związany ze stopniowym zużywaniem się środków trwałych, wartości niematerialnych oraz prawnych.

Jest to koszt, który paradoksalnie nie wiąże się z wypływem środków pieniężnych spoza naszego budżetu. Z punktu widzenia podatnika amortyzacja jest bardzo korzystna, dlatego że pozwala obniżyć płacone podatki dochodowe. Można wytłumaczyć ten proces w bardzo łatwy sposób.

Załóżmy, że dana osoba zarabia 10 tysięcy złotych miesięcznie – a koszty amortyzacyjne tej osoby to 5 tysięcy złotych, również miesięcznie. Oznacza to, że wówczas na koncie tej osoby zostaje 10 tysięcy złotych, natomiast faktycznie zarabia tylko 5 tysięcy. Zo za tym idize, od tych 5 tysięcy złotych musi zapłacić podatek dochodowy. Czyli zgodnie z zasadą amortyzacji, 5 tsysięcy złotych to koszt, który pozostaje na koncie podatnika.

Amortyzacja nieruchomości z rynku wtórnego

Duży sens ma amortyzacja nieruchomości z rynku wtórnego, ponieważ pod pewnymi warunkami jesteś w stanie odpisywać od dochodu nawet 10 procent wartości nieruchomości rocznie. Co to oznacza w praktyce? Założmy, że Twoja nieruchomość jest warta 300 tysięcy złotych. Wówczas co roku możesz aż 10% tej kwoty wpisać w koszta, czyli w tym przykładzie aż 30 tysicy złotych rocznie, i postępować w następujący sposób przez kolejne 10 lat.

Aby jednak móc zastosować aż tak wysoką stawkę amortyzacji, czyli 10 procentową, twoja nieruchomość musi spełniać kilka warunków. Przede wszystkim musi być to rynek wtórny, a taka nieruchomość powinna być użytkowana powyżej 5 lat. Wymagane jest również udokumentowanie, że nieruchomość użytkowana była w celach mieszkaniowy. Jeżeli takie warunki zostaną spełnione, wówczas możesz ją amortyzować przez 10 lat maksymalnie za poocą dzesięcioprocntowej stawki amortyzacyjnej.

Jak banki podchodzą do amortyzacji?

Jak banki widzą kwestię tego typu odliczenia? To bardzo enigmatyczna kwestia przy braniu kredytu hipotecznego, ponieważ bardzo często zależy to od danego kredytodawcy. Jedni bez problemu zaakceptują dochód amortyzacyjny, inni mogą mieć z tym problem. Na czym ten problem polega? Załóżmy, że podmiot prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą planuje zakup mieszkania na cele prywatne. Myśląc o zaciągnięciu kredytu, może uznać, że jego miesięczne dochody są na tyle wysokie, że zagwarantują otrzymanie kredytu. Okazać się może jednak, że bank, z którym zamierzał zawrzeć umowę, widzi jego sytuację finansową z nieco innej perspektywy.

Załóżmy, że miesięczny dochód netto danej osoby wynosi 8 tysięcy miesięcznie. Następnie osoba ta sama uznała, że przy takich zarobkach nie będzie problemu z zaciągnięciem kredytu na taką sumę, jaką sobie zaplanowała. Bank natomiast może wyliczyć, że podmiot ubiegający się o kredyt zarabia 5 tys złotych brutto. Co w takim przypadku? Zdecyduje się on udzielić pożyczki, ale na mniejszą sumę. Okazuje się bowiem, że na zdolność kredytową pożyczkobiorcy wpłynęła właśnie amortyzacja (np.auta oraz wcześniej zakupionego lokum, przeznaczonego na cele firmowe). Amortyzacja ta oszczędzała miesięcznie na podatku dochodowym 3000 zł.

Na co należy zwrócić uwagę w przypadku amortyzacji?

Aby nie znaleźć się w podobnej sytuacji podczas starania się o kredyt hipoteczny – jak wyżej opisany przykładowy pożyczkobiorca – należy pamiętać, aby najpierw bardzo szczegółowo rozeznać się nie tylko w ofertach poszczególnych banków, ale także w ich nastawieniu do kwestii amortyzacji. Sytuacja każdego pożyczkobiorcy jest bowiem inna. Dlatego, zanim udasz się do konkretnego banku, pamiętaj, aby rozpatrzeć wszystkie możliwe opcje – także za pomocą naszej strony.

Czym są obligacje hipoteczne?

Obligacje hipoteczne to nic innego jak papiery wartościowe, których zabezpieczeniem jest hipoteka. Hipoteka ustanawiana jest na nieruchomości, należącej do emitenta tego instrumentu lub do osoby trzeciej.

Sposób ustanawiania hipoteki w takim przypadku oraz związane z tym wymogi określa w Polsce ustawa o obligacjach. Zabezpieczenie w postaci hipoteki umożliwia obligatariuszom zaspokojenie ich roszczeń z obciążonej hipoteką nieruchomości przed innymi wierzycielami.

Uzyskanie kredytu hipotecznego zawsze wiąże się z kaucją. Praktycznie zawsze pożyczka jest zabezpieczona przez zakup domu. Można także żądać osobistego poręczenia. Wówczas poręczyciel odpowiedzialny za kredyt odpowiada za wypłatę pieniędzy z pożyczki – pod warunkiem, że osoba dłużna nie dokona automatycznego rozliczenia.

Plusy i minusy kredytów hipotecznych – podsumowanie

Zalety

Niewątpliwym plusem wzięcia kredytu pod hipotekę jest nie tylko możliwość realizacji swoich marzeń o własnych czterech ścianach. W wielu przypadkach jest to bardzo opłacalna inwestycja. Ceny nieruchomości bowiem stale wzrastają, a ich późniejsza ewentualna sprzedaż może przynieść wymierne korzyści finansowe.

Ponadto, ze względu na bardzo długi czas spłaty, kredyty hipoteczne obarczone są relatywnie niższym oprocentowaniem. Dotyczy to szczególnie np. kredytów konsumpcyjnych czy tzw. chwilówek. Na tego typu zwrotne zapomogi, jakim są kredyty mieszkaniowe, warto zdecydować się, gdy sami dysponujemy dość pokaźną kwotą wkładu własnego. Dzięki temu szybciej spłacimy pożyczkę, a tym samym zakupiona nieruchomość czy mieszkanie stanie się w pełni naszą własnością.

Należy bowiem pamiętać, że dopóki kredyt pozostaje niespłacony lub zdolność jego dalszego spłacania staje pod znakiem zapytania na skutek nagłych problemów finansowych i naszej niewypłacalności, wówczas narażamy się na zajęcie lokum w poczet długu.

Dlatego najbardziej opłacalny dla pożyczkobiorcy może być jak najkrótszy czas spłaty. Zazwyczaj trudno o taki w przypadkach kredytów na bardzo drogie hipoteki. Warto na etapie podejmowania decyzji należy mieć w głowie ten scenariusz i nie rezygnować od razu z opcji bankowych.  Taki kredyt będzie wprawdzie trochę mniejszy od oczekiwanego, jednak na dobrych warunkach spłaty oraz z korzystnym oprocentowaniem.

Ostateczna decyzja pozostaje w Twoich rękach. Nasza strona ma jedynie za zadanie rozjaśnić liczne kwestie warunków, jak i proceduralnych następstw decyzji odnośnie konkretnej oferty pożyczkodawców.

Wady

Wszystko, co ma swoje zalety, ma niestety także wady – tak jest skonstruowany ten świat. W minusy kredytu hipotecznego w pierwszej kolejności należy wpisać jego ograniczoną dostępność. Na chwilówkę, która jest szybkim i stosunkowo niewielkim zastrzykiem gotówki, może sobie pozwolić praktycznie większość z nas. Niestety, w przypadku kredytu na mieszkanie  wygląda to już inaczej.

Mowa tu o konieczności spełnienia dość trudnych warunków pozyskania takiego kredytu. Z tego względu przeważająca czść młodych osób, które z oczywistych powodów nie są w stanie jeszcze odpowiednio wypłacalne, a przynajmniej nie na tyle, na ile wymaga tego bank, muszą tymczasowo wstrzymać się z decyzją o pożyczce.

Kredyt na mieszkanie dla osób, które dopiero rozpoczęły karierę zawodową, posiada swoje wady. Ludzie młodzi, którzy nie mogą rozkładać kosztów na dwoje, czyli nie są w związkach małżeńskich lub nie mogą liczyć na wierzycieli (zazwyczaj osoby z rodziny), będą miały dużo problemów, próbując go otrzymać. Kredyt często pozostaje poza ich zasięgiem, a co za tym idzie – realizacja planów dotyczących własnego lokum znacznie przesuwa się w czasie.

Kolejną oczywistą wadą kredytów hipotecznych są wielokrotnie już wspomniane raty wraz z odsetkami. Spłata może być dopasowana do pożyczkobiorcy, a on sam może względnie korzystnie na tym wychodzić i nie odczuwać tym samym kosztów. Są też jdnak sytuacje, w których na przykład z racji niedopatrzenia warunków umowy z bankiem wypłacalność klienta maleje. Czasami aż do tego stopnia, że musi on wybrać między odkładaniem funduszy na spłatę zadłużenia a pokrywaniem bieżących potrzeb.

Podejmując decyzję o zaciągnięciu kredytu hipotecznego, należy więc zachować szczególną ostrożność. Pamiętaj, że wymarzone mieszkanie będzie nasze dopiero wtedy, gdy ostatecznie spłacisz zobowiązanie. Marże, prowizje, dodatkowe ubezpieczenia – trzeba mieć oczy dookoła głowy. Jeśli zdaje Ci się, że kredyt hipoteczny nie będzie dobrym rozwiązaniem w Twoim przypadku, sprawdź inne rodzaje kredytów dostępne na LoanStar!