Prêt immobilier

Comprendre les prêts immobiliers

Un prêt immobilier est un contrat entre un particulier et un établissement bancaire pour financer l’achat d’un logement ou d’un local commercial. L’emprunteur remboursera sur le moyen ou le long terme, par mensualités établies en début de contrat. Ces mensualités intègrerons les frais de dossier, d’assurance et les intérêts.

Un prêt immobilier peut également concerner des travaux de rénovation importants de votre habitation. Pour être éligible à un prêt immobilier, le demandeur doit remplir certaines conditions. Il doit notamment pouvoir prouver la stabilité de sa situation financière pour les années à venir.

Un prêt ne couvrira que rarement l’intégralité de votre achat. Vous devrez le compléter par votre apport initial.

De combien doit être l’apport initial ?

En règle générale, vous devrez apporter au moins 10% du prix du bien que vous voulez acheter s’il s’agit d’une première résidence et qu’il couvre les frais de notaire et de dossier. Les banques préfèrent un apport de 20% mais le montant exact est variable. Les acheteurs disposant d’un apport personnel de 30 à 40% recevront les meilleurs taux.

Vos revenus sont également pris en compte ainsi que votre historique bancaire (dettes, emprunts antérieurs, etc…), vos garanties et votre situation professionnelle.

Si vous n’avez aucune économie mais une situation financière stable et des revenus réguliers, vous parviendrez parfois à obtenir un prêt. Notez que les banques seront plus réticentes à vous l’accorder. Mais sous certaines conditions, vous pouvez obtenir un prêt Action-logement ou un prêt d’Accession Sociale.

Les différents types de prêts immobiliers

Les prêts immobiliers se divisent en plusieurs catégories. Selon votre apport initial, il peut s’agir d’un prêt partiel ou total du montant demandé :

• Le prêt classique. Contracté auprès d’une banque, il peut concerner l’achat ou la construction d’un logement
• Le prêt à taux zéro. Il bénéficie d’une aide partielle de l’Etat. Mais il ne peut être accordé que si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les deux dernières années
• Le prêt PEL ou CEL si vous possédez déjà un Plan Epargne Logement (PEL) ou un Compte Épargne Logement
• Logement (CEL), vous pouvez demander un prêt immobilier auprès de votre banque une fois un certain montant d’économies atteint
• Les banques ayant une convention avec l’Etat pourront vous proposer le prêt conventionné. Il fonctionne pour l’achat ou la construction d’un logement neuf ou pour des travaux
• Le prêt d’accession sociale (PAS) permet aux personnes aux revenus limités d’accéder à la propriété.

Le crédit à taux zéro en clair

Si vous êtes en dessous d’un certain seuil de revenus, vous pouvez être éligible à un PTZ+ ou prêt immobilier à taux zéro. Vous devez également pouvoir prouver que vous n’étiez pas propriétaire de votre résidence principale pendant les deux années précédant la demande de prêt.

Il s’agit d’un prêt accordé par un établissement bancaire mais en partenariat avec l’Etat. Le montant prêté dépend de l’endroit où vous voulez acheter. Ce prêt complémentaire ne peut financer qu’une partie de l’achat et vous devrez le compléter par un apport personnel ou par d’autres emprunts.

Le crédit relais

L’achat d’une nouvelle propriété représente un investissement lourd. Si vous êtes encore en train de rembourser votre premier achat, il peut vous paraître impossible de déménager et de financer votre nouvelle maison avant d’avoir revendu la précédente.

Le crédit relais vous permettra d’obtenir un prêt de durée courte à moyenne (généralement 12 mois) qui vous fournira l’avance de fonds nécessaire pour acquérir un nouveau logement avant d’avoir revendu l’ancien.

Le prêt CEL ou PEL

Le CEL, ou Compte Epargne Logement, est un compte d’épargne proposé par la plupart des banques. Il permet de placer de l’argent et de toucher des intérêts dans le but d’acquérir un bien immobilier. Rémunéré à 0,5%, il est plafonné à 15 300 € à ce jour.

Il donne également accès à une prime d’État si le compte a été ouvert avant le 1er janvier 2018.

Vous pouvez retirer votre argent à tout moment mais il est conseillé de remplir le compte avant de faire sa demande de prêt immobilier.

Le PEL, ou Plan Epargne Logement a, lui, une durée minimum de 4 ans. Il a un plafond beaucoup plus élevé, de 61 200 €. Le taux de rémunération dépend de la date d’ouverture de votre compte. Depuis août 2016, il est de 2,2%.

Vous pouvez déposer des fonds sur votre PEL pendant 10 ans seulement mais il continue à générer des intérêts pendant les cinq années suivantes. Depuis janvier 2018, il n’y a plus de prime d’Etat associée au PEL.

Demander un prêt immobilier pour investir dans un bien locatif

Il est parfois plus facile d’obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque pour ce genre d’achat car il ajoute des garanties de remboursement. Selon le prêt, vous n’aurez pas nécessairement besoin d’avoir un apport personnel.

En règle générale, une banque acceptera de prêter en fonction de votre taux d’endettement. Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 33% de vos revenus nets imposables pour l’ensemble de vos dettes.

Donc, si vous remboursez déjà un prêt pour votre résidence principale et que voulez acheter un deuxième bien immobilier, le remboursement des deux prêts cumulés ne doit pas dépasser 33% de vos revenus pour qu’une banque accepte votre demande.

Vos revenus futurs peuvent prendre en compte le loyer que vous comptez percevoir grâce à la location de ce bien, mais la banque ne comptera que 70% de cette somme comme revenu net. C’est-à-dire que pour un appartement loué à 1 000 €, la banque prendra en compte ce revenu pour 700 €.

Le prêt le plus courant pour les investissements locatifs est le prêt amortissable. Avec ce type de prêt immobilier, vous ne payez des intérêts que sur la somme restante, c’est à dire que les mensualités diminuent tout au long de la durée du contrat. Chaque mois, le taux est recalculé en fonction du montant restant.

Définir sa capacité d’emprunt

Un prêt immobilier est souvent un investissement sur le très long terme, sur 10, 20 voire 30 ans. Si vous ne remboursez pas vos mensualités aux dates fixées, vous risquez de perdre votre maison.

Il est donc important de bien analyser sa situation financière avant de s’engager. Votre capacité d’emprunt ne représente pas la somme que vous pouvez investir dans votre achat mais celle qu’une banque pourrait vous accorder. A cela s’ajoute votre apport personnel.

Pour calculer la somme que vous pouvez investir, prenez en compte :

• Votre apport personnel. Cela correspond à vos économies et au montant que vous êtes prêt à investir dans ce projet.
• Vos revenus présents et futurs, calculés de manière réaliste sur la durée du prêt.
• Les frais engendrés par un prêt : taux d’intérêt mais aussi frais d’assurance et frais de dossier auprès de la banque.
• Les frais de notaire lors de l’achat.
• Si vous passez par une agence immobilière, la commission perçue par l’agence.

Comparer les taux des prêts immobiliers

Avant de vous engager auprès d’un établissement financier, prenez le temps de comparer les offres. Si certains prêts immobiliers sont à taux fixe, la plupart des prêts sont en réalité une offre que la banque vous fait en fonction de vos capacités de remboursement et de la durée du prêt.

Selon la banque, l’offre peut donc varier et ce qui peut sembler une différence de pourcentage infime à la base représente en fait une somme conséquente sur les vingt prochaines années !

Préparer son dossier de demande de prêt immobilier

Pour optimiser vos chances d’obtenir un prêt dans la banque de votre choix, préparez votre dossier à l’avance. Avant de présenter votre demande, mettez de l’ordre dans vos finances et évaluez objectivement les points que vous pouvez améliorer : découvert, dettes sur des cartes de crédit, comptes d’épargne vides etc…

Dans les mois précédents votre demande, essayez d’éviter les achats impulsifs qui mettraient vos finances à mal. Vous devez convaincre la banque que vous savez gérer votre argent et que vous êtes un emprunteur fiable sur le long terme.

En outre, moins vous avez de dettes ou d’emprunts antérieurs à rembourser, plus le taux qu’on va vous proposer pour votre prêt immobilier sera avantageux. Avoir un contrat de travail ou des perspectives de carrière stables sont également des qualités appréciées par les banques.

Enfin, présenter votre demande avec votre compagnon/compagne peut vous donner un avantage certain : deux salaires sont deux fois plus de garanties pour la banque.

Les documents à fournir pour solliciter un prêt immobilier

Une fois vos finances en ordre, il est temps de monter votre dossier. Les documents à fournir sont les suivants :

• Trois mois de relevés bancaires. Vous pouvez faire une demande de prêt dans une banque différente de celle où vous avez vos comptes sauf si votre demande fait suite à la fermeture de votre PEL ou CEL.
• Vos deux derniers avis d’imposition
• Vos trois dernières fiches de paie pour les salariés
• Les détails de vos autres emprunts (automobile, étudiant, crédit à la consommation, etc…)
• Les détails de votre épargne (PEL, CEL, autres comptes constituant partie ou totalité de votre apport)
• Une pièce d’identité en cours de validité (carte d’identité ou passeport)
• Un justificatif de domicile datant de moins de trois mois (facture d’électricité, facture d’eau ou de téléphone fixe)
• Un justificatif de votre situation familiale (livret de famille ou de mariage, contrat de PACS)
• Si vous avez déjà trouvé le bien que vous voulez acheter, il vous faudra aussi fournir la promesse de vente. En cas de travaux, ajoutez un devis du coût des travaux à venir.

Derniers conseils avant de demander un prêt immobilier

Pour mettre toutes les chances de votre côté, votre dossier doit être le plus complet possible afin de montrer à la banque que vous êtes sérieux. Plus vous fournirez de preuves d’une situation économique stable, plus vous aurez de chances de vous voir accorder un prêt à un bon taux.

Si le prêt vous est refusé, n’hésitez pas à revoir votre dossier avant d’aller le présenter ailleurs. Il suffit parfois de quelques changements dans vos habitudes pour soudainement devenir un client désirable auprès de la banque.