Vous vous interrogez sur la pertinence de passer par un courtier immobilier pour obtenir le prêt dont vous avez besoin pour devenir propriétaire ? Il ne faut pas hésiter à mettre en concurrence les divers acteurs du marché. Négocier ne serait-ce que quelques dizaines de points sur un crédit immobilier est loin d’être anodin. Ainsi, une remise de 0,50 % sur un emprunt de 150 000 € sur 15 ans se traduit par une économie de 10 000 à 15 000 € ! Et avec les banques, on peut toujours négocier. C’est là que l’intervention du courtier immobilier, qui est un professionnel règlementé spécialiste de ce type de négociation, peut s’avérer précieuse.
Avant de contacter un courtier immobilier
Il vous faudra cependant prendre quelques précautions. En effet, il arrive que le courtier immobilier privilégie les banques qui lui assurent la meilleure commission. Cette commission que l’organisme de crédit verse au courtier immobilier se monte à environ 1 % du montant du prêt. Mais elle n’a rien de fixe. Elle peut varier en fonction de la volonté du prêteur de travailler ou non avec tel courtier immobilier ou tel réseau de courtiers. Et certains établissements n’accordent qu’une commission réduite, voire aucune commission, sur les dossiers où le demandeur est déjà leur client. En ne contactant qu’un courtier immobilier, vous pourriez vous retrouver dans la situation paradoxale de rater la proposition éventuellement avantageuse que pourrait vous faire votre banquier. Celui-ci pourra parfois accepter de faire des efforts sur les taux ou les conditions annexes pour conserver votre clientèle.
En consultant d’abord votre banque, vous vous garderez d’une telle mésaventure. En outre, vous collecterez au cours de cette démarche préalable des informations et des éléments de comparaison qui vous permettront de mieux évaluer les propositions du courtier immobilier. Pour faire jouer à plein la concurrence, l’idéal serait naturellement de pouvoir consulter plusieurs banques. Dans la pratique, cela se révèle impossible pour un particulier en raison des délais pour obtenir un rendez-vous et de la réticence de certains conseillers. Nous vous recommandons plutôt, avant de sélectionner un courtier immobilier, d’essayer d’obtenir une proposition d’une seconde banque dont les conditions d’octroi correspondent à votre situation.
Il s’agit de combiner ces trois approches car elles se complètent. Il n’est en effet plus possible de se fier aux courtiers les yeux fermés. Si leur aide s’avère encore souvent précieuse, leurs marges de manœuvre ont subi de fortes limitations.
La consultation d’un courtier immobilier est souvent peu utile
La concurrence acharnée que se livrent les banques depuis quelques années a abouti à un résultat paradoxal. Elle a fait fondre les marges de manœuvre pour les dossiers standards ou « moyens ». Par exemple, un foyer disposant d’un revenu de 3 500 € par mois et cherchant un financement de 150 000 € avec un apport de 10 à 15 % n’a pratiquement plus intérêt à passer par un courtier immobilier. Il y a encore quelques années, les courtiers obtenaient au moins 0,50 % de réduction sur presque tous les prêts. Et cela, du simple fait d’apporter un grand nombre de dossiers à un établissement. Aujourd’hui, l’effet de la concurrence entre les banques à presque éliminé cette possibilité. En outre, les courtiers ne vont pas physiquement négocier les dossiers moyens. Ces cas standards passent par des cases bien définies pour lesquelles les paramètres sont déjà fixés.
Dans la majorité des demandes de prêt, le concours du courtier immobilier se révèle donc d’un intérêt assez faible – du moins pour obtenir une réduction de taux. En revanche, son aide technique demeure précieuse pour identifier les prêts aidés et mettre en place des astuces de lissage qui réduiront le coût global du crédit.
Courtier immobilier ou banque ? Mettez-les en concurrence !
Dans quels cas faut-il absolument consulter un courtier immobilier ?
Le courtier immobilier ne négocie réellement que dans les cas extrêmes : les très bons dossiers et les dossiers « limite ».
Vous avez un « bon dossier » lorsque vous avez :
- un apport supérieur à 30 %
- une situation professionnelle stable
- un peu d’épargne
- au moins 5 000 € de revenus par mois pour un couple
Évidemment, toutes les banques sont preneuses d’un bon dossier ! Mais quand on a un bon dossier, on a rarement aussi le temps de faire le tour des banques… Vous rentabiliserez alors largement la commission du courtier immobilier. Il obtiendra en effet le meilleur taux possible mais surtout il négociera au mieux les autres conditions extrêmement techniques du crédit, comme l’annulation des pénalités de remboursements anticipés.
À l’autre extrême, si votre dossier est « limite », le recours au courtier pourra également se révéler payant. Le courtier immobilier a toutes les cartes en main pour intervenir dans 90 % des dossiers qui lui sont confiés. Il sait en effet jouer sur les deux données de l’équation : votre capacité d’emprunt et la durée du prêt. En allongeant la durée du prêt et en restructurant votre endettement, il pourra vous resolvabiliser et lisser les mensualités. Concrètement, le courtier immobilier organisera le rachat de tous vos crédits. Parallèlement, il négociera une durée d’emprunt plus longue pour obtenir une mensualité correspondant à cette nouvelle capacité d’emprunt.
Conclusion
Aussi intéressant que soit le taux que vous obtiendrez, vous devrez cependant remplir un certain nombre de conditions pour ne pas vous retrouver piégé par un crédit immobilier de longue durée trop lourd :
- vous devez être relativement jeune
- votre endettement ne doit en aucun cas dépasser 33 %, tous prêts confondus
- la durée du crédit immobilier doit être inférieure à 30 ans
- vous devez souscrire un emprunt impérativement à taux fixe
Et si vous remplissez tous ces critères, interrogez-vous cependant sur l’opportunité de devenir immédiatement propriétaire. Vous avez peut-être intérêt à commencer par épargner pour vous constituer un apport conséquent. N’est-il pas plus sage de reporter un projet d’acquisition de quelques années plutôt que de s’endetter pour toute une vie de salariat ?