Financiamento de imóvel

O financiamento de imóvel no Brasil

Em 21 de agosto de 1964, foi criado no Brasil o Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A Lei 4.380 visava, além de outras coisas, formular a política nacional de habitação e de planejamento territorial, bem como estimular a construção residencial e financiamento da casa própria.

Muitos anos depois, precisamente em 2005, a Lei 11.124, de 16 de junho, instituiu o Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social (SNHIS), que também objetiva viabilizar à população de menor renda o acesso à moradia digna e sustentável.

A partir desses marcos, o financiamento de imóvel passou a ocupar grande importância, tanto social como econômica. A aquisição da casa própria, que antes não passava de um sonho de muitos brasileiros, tornou-se possível com o advento dos financiamentos.

Atualmente, em nosso país, nexistem vários programas e formas de financiamento de imóveis.

Sistema Financeiro de Habitação

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é a forma de crédito imobiliário mais tradicional do Brasil. Foi criada em 1964 e tem a Caixa Econômica Federal como principal intermediário.

As taxas de juros não podem ser superiores a 12% ao ano. Porém, é importante prestar atenção ao Custo Efetivo Total (CET) do empréstimo, que é a soma dos juros com os demais tributos e seguros que a instituição financeira cobra na concessão do crédito.

O prazo máximo para pagamento do financiamento de imóvel pelo SFH é de 30 anos. Ressalta-se que é possível utilizar recursos do Fundo de Garantia de Tempo de Serviço (FGTS) na amortização das parcelas, que não podem exceder 30% da renda familiar bruta mensal.

Para se habilitar ao SFH, o candidato deve apresentar os documentos pessoais (RG, CPF, comprovante de residência, comprovante de estado civil e comprovantes de renda) e, por meio de certidões negativas, provar que não tem dívidas com a União.

Sistema Financeiro Imobiliário

Ao contrário do SFH, o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) não possui regulamentação das condições de financiamento, pois estas são definidas por Agentes Financeiros. Desta forma, o SFI é destinado a financiar imóveis com valores superiores aos permitidos pelo SFH, sem estabelecer nenhum teto.

Destaca-se que não existe limite para o comprometimento de renda e o empréstimo pode ser equivalente a até 90% do valor do imóvel, com possibilidade de pagamentos até 35 anos.

Em contrapartida, é necessário que a pessoa tenha capacidade de comprovar renda suficiente para arcar com as prestações e que concorde em assumir custos mais elevados do que aqueles previstos no SFH.

É importante saber que os juros, taxas e seguros que compõem o CET, no SFI, se diferenciam de banco para banco e muitas vezes estão vinculados ao grau de relacionamento que o candidato tem com a instituição.

Programa Minha Casa, Minha Vida

Segundo a Lei 12.424, de 16 de junho de 2011, o Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) tem por finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais, para famílias com renda mensal de até R$ 4.650,00.

Esse programa, de iniciativa do Governo Federal, é voltado para famílias de baixa renda e oferece ótimas condições para adesão ao financiamento e aquisição da tão sonhada casa própria.

Juntamente com estados, municípios, empresas e entidades sem fins lucrativos, o PMCMV tem mudado a vida de milhares de brasileiros. É oportunidade para quem precisa, além de gerar um maior índice de desenvolvimento para o nosso país.

De acordo com a renda, o programa oferece desde subsídios e total isenção de juros a taxas que chegam ao máximo de 8,16% ao ano.

Programa Pró-Cotista

O Programa Pró-Cotista possui regras um pouco parecidas com as do Sistema Financeiro de Habitação, mas se destina exclusivamente a trabalhadores que optaram pelo recolhimento do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).

Esse tipo de financiamento de imóvel pode ser contratado por trabalhadores com pelo menos 36 meses de vínculo com o FGTS ou saldo em conta vinculada de pelo menos 10% do valor da avaliação do imóvel.

A pessoa que quiser fazer um financiamento de imóvel por meio desse programa não pode ser proprietária de moradia no município onde vive ou trabalha, nem ter financiamento no Sistema Financeiro da Habitação em qualquer parte do país.

Como funciona o financiamento de imóvel

Financiamento é uma transação em que a parte financiadora, geralmente uma instituição financeira, fornece recursos para outra que será financiada, de modo que esta possa efetuar alguma aplicação específica previamente acordada.

No momento que você resolve adquirir uma casa ou um apartamento, por exemplo, e não têm o dinheiro necessário para efetivar o negócio, é possível buscar um financiamento de imóvel.

Dessa forma, se o seu aporte for aprovado, a instituição financeira pagará o valor total do imóvel e você pagará à financiadora, em parcelas acordadas previamente. Após a quitação total destas, o imóvel já pode ser transferido para o nome do consumidor.

Caso o cliente não consiga pagar as parcelas, poderá vender o imóvel financiado se a Instituição Financeira elaborar um novo contrato de financiamento com o novo comprador, que consequentemente terá de quitar os valores restantes.

Como escolher o melhor financiamento de imóvel?

Adquirir um imóvel e financiá-lo em prestações que podem ser pagas em mais de vinte anos é, indubitavelmente, uma decisão muito importante. Por isso, deve ser feita de forma inteligente e planejada.

Como existem várias formas e instituições que trabalham com financiamento de imóvel, um simulador online ajudará muito na hora da escolha.

Com este recurso, é possível visualizar as diferentes taxas de juros, condições e formas de pagamento. Dessa forma, ficará mais fácil escolher as melhores condições de maneira simples e rápida.

Ao utilizar um simulador online, você certamente economizará dinheiro e tempo.

Alugar ou financiar um imóvel?

Para quem tem uma quantia suficiente para dar de entrada a um financiamento de imóvel, não é tão interessante optar por um aluguel, uma vez que com a primeira opção você investirá em algo que será seu.

Futuramente, se não for possível pagar as parcelas, o dinheiro não se perderá. No caso do aluguel, caso não haja capital para dar sequência às mensalidades, o investimento estará perdido e ainda acontecerá o despejo.

Ao financiar um imóvel, você poderá morar nele e poderá até utilizá-lo como fonte de renda. Como geralmente o pagamento das parcelas se dá a longo prazo, você não sentirá dramática diferença em sua renda e, ao final, poderá até ganhar com a valorização do valor do imóvel.

Documentação necessária na hora do financiamento de imóvel

Geralmente, para financiar um imóvel, as instituições financeiras exigem a apresentação de cópias e originais do RG e CPF, dos comprovantes de estado civil e de renda.

Autônomos podem comprovar renda por meio do contrato de prestação de serviços, declaração do sindicato da categoria, declaração do Imposto de Renda, recibo de recebimento por trabalhos prestados ou uma Declaração Comprobatória de Recepção de Rendimentos (Decore) feita por contador.

Como o valor das prestações muitas vezes não pode ser maior que 30 % da renda familiar bruta, os documentos que comprovam o rendimento do consumidor são de suma importância.

Também é de praxe a análise do nome dos clientes para as instituições financeiras verificarem se o cliente não está inscrito nos cadastros de inadimplentes.

Com a documentação correta e a análise aprovada, a instituição financeira realiza a avaliação do imóvel. Depois dessa fase, é feita a contratação do financiamento do imóvel com a assinatura das partes.

Este contrato deverá ser registrado em cartório e levado à agência bancária. Após isso, é liberado o crédito e o imóvel é quitado pela instituição financeira. Só então o comprador começará a pagar as prestações para o banco.

O que saber antes de assinar um contrato de financiamento de imóvel?

Tabela Price, Sacre e SAC são três coisas essenciais que você precisa entender antes de assinar um contrato de financiamento de imóvel.

Basicamente, é importante saber que pela tabela Price as parcelas terão valores fixos e pelo Sistema de Amortização Constante (SAC) elas diminuirão ao passar do tempo.

Entretanto, é essencial que o consumidor saiba que não importa a forma de pagamento, pois todas as parcelas são corrigidas pelas taxas de inflação. Logo abaixo explicaremos mais detalhadamente sobre a Tabela Price, Sacre e SAC.

– Tabela Price

Também chamada de sistema francês de amortização, as parcelas desse sistema são fixas e os juros previstos sobre o empréstimo são somados ao valor do financiamento de imóvel. O resultado é dividido pelo número de prestações.

O cálculo é realizado com a distribuição de juros e custo do financiamento entre todas as parcelas. Um dos benefícios do Sistema Price é a possibilidade do mutuário pagar, no início, parcelas menores do que seriam aquelas cobradas pelo Sistema de Amortização Crescente (SAC).

– Sistema de Amortização Constante (SAC)

É a modalidade mais utilizada nos financiamentos e empréstimos para imóveis. Nesse sistema de amortização, as parcelas terão um valor fixo que corresponderá ao valor do financiamento de imóvel dividido pelo número de meses estabelecidos no contrato.

A esse número são acrescidos os juros, que são maiores no início e diminuem com passar do tempo. Dessa forma, na escolha do SAC, a cada pagamento o preço das prestações cai.

– Sistema de Amortização Crescente (Sacre)

Essencialmente, este sistema é uma combinação do Sistema de Amortização Constante e da Tabela Price. É uma boa opção para quem se sente inseguro em relação a economia futura.

Caracteriza-se com prestações de valores inicialmente crescentes e posteriormente com valores que começam a decrescer. As amortizações terão uma quantia cada vez maior ao longo do período em que o preço é financiado e juros cada vez menores.

O cálculo do Sacre se repete a cada 12 meses e reduz os juros do montante que já foi amortizado.

Seguros obrigatórios no financiamento de imóvel

Os seguros de danos físicos ao imóvel (DFI) e os de morte e invalidez permanente (MIP) são obrigatórios nos financiamentos imobiliários pertencentes ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

O DFI acoberta prejuízos motivados por incêndio e/ou inundação. A indenização será proporcional ao valor do prejuízo.

Já o MIP paga o saldo devedor em caso de morte ou invalidez dos compradores. Destaca-se que, quanto mais idoso for o comprador, mais elevado será o seu custo.

Se várias pessoas participarem do financiamento, a indenização será com base na renda do comprador que foi a óbito ou ficou com danos permanentes causados por doença ou acidente. Isto é, se a renda desse equivalia a 50% do valor das parcelas, o seguro irá quitar 50% do saldo devedor.

Ressalta-se que no caso de imóveis com valores superiores a R$ 750 mil em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal e de mais de R$ 650 mil nos outros estados, incluídos no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), o comprador não é obrigado a contratar qualquer seguro.

E se você não conseguir mais pagar o financiamento de imóvel?

Quando se financia um imóvel, é identificado no contrato a forma de garantia escolhida. Geralmente, ou é escolhida a garantia hipotecária ou a alienação fiduciária.

Na alienação fiduciária ocorre a transferência do imóvel para a instituição financeira e o devedor (fiduciante) terá a posse e uso do imóvel, desde que cumpra com o pagamento das parcelas do financiamento.

No caso de descumprimento do contrato pelo fiduciante, a Instituição Financeira poderá tomar providências no próprio Cartório de Registro de Imóveis. Já na garantia hipotecária, para que a Instituição Financeira possa retomar o imóvel ou receber o seu crédito, é imprescindível um procedimento judicial, que geralmente é bastante lento.

Na hipoteca, no momento da assinatura do contrato, o imóvel segue em nome do proprietário. No entanto, fica estabelecido que, em caso de inadimplência, seu imóvel será entregue ao credor.

Nesta situação, a execução do contrato se dá pela via judicial e isso acarreta em um longo período de espera, por parte da instituição financeira, pela recuperação do valor fornecido como empréstimo.

Nas duas formas de garantia a inadimplência levará a perda do imóvel. O que difere é que a alienação fiduciária é mais rápida.