Realkreditlån

Alt hvad du bør vide om realkreditlån

At købe sin egen bolig er noget, som står højt på ønskelisten hos mange danskere. For dem, som gør alvor af drømmen, er det også meget normalt at begynde med en egen lejlighed. Senere i livet vælger man så måske at bytte lejligheden ud med en villa i byen eller et hus i mere landlige omgivelser.

Investering i egen bolig er for mange en form for forsikring og opsparing i sig selv, og der er ingen tvivl om, at det at investere i fast ejendom historisk set altid har været indbringende i Danmark. Når du køber en bolig er pant påkrævet, især hvis det er første gang.

Det er trods alt de færreste, der har råd til at betale flere millioner i kontanter. Så hvad er pant, hvad er vilkårene og hvordan bærer du dig ad? Det vil vi forsøge at give svar på i denne artikel.

Hvad kan du finansiere med et realkreditlån?

Du kan finansiere de fleste typer boliger med et realkreditlån, men der er grænser for, hvor mange procent af boligens værdi, du kan låne til. For almindelige boliger, som lejligheder og villaer, ligger denne grænse på 80% af værdien, mens grænsen ligger på 75% for sommerhuse.

Hvis du ikke selv har resten af boligens pris i kontanter, må du gå i banken og låne resten der. Realkreditlånet kan også bruges til at sætte en bolig, du allerede ejer, i stand, men det kræver, at du har et realkreditlån i forvejen og har friværdi nok til, at du kan ansøge om et ekstra realkreditlån inden for 80% af værdien på din bolig.

Ikke alle realkreditselskaber er landsdækkende

Nogle realkreditselskaber dækker hele Danmark, og hos dem kan du derfor ansøge om et realkreditlån, uanset hvor i landet du ønsker at købe en bolig. Andre realkreditselskaber tilbyder kun lån til boliger inden for et bestemt geografisk område.

Det er derfor tilrådeligt at kontrollere, hvordan det eller de realkreditselskaber, du ønsker at ansøge hos, forholder sig, så du ikke behøver at sende en ansøgning til et selskab, der ikke tilbyder lån, hvor du gerne vil købe bolig.

To typer realkreditlån

Der findes flere end 100 forskellige realkreditlån, men de kan som regel inddeles i to hovedtyper. Det ene hedder fastforrentede lån og den anden kaldes for variabelt forrentede lån. Disse to låntyper minder om det, som bankerne kalder for annuitetslån og serielån.

Fastforrentede lån

Et fastforrentet lån kan optages som et obligationslån eller kontantlån, men det er efterhånden sjældent, at man bruger kontantlån. Med et obligationslån vil realkreditselskabet sælge obligationer for det beløb, du skal låne, og på den måde finansiere dit lån.

Du skal selvfølgelig betale rente på lånet. Denne varierer afhængigt af hvilken type obligationslån, du har valgt, eller hvad realkreditselskabet tilbyder. Fordelen ved en fast rente er, at du ved, hvor meget du skal betale i låneomkostninger hver måned, men ulempen er til gengæld, at renten gerne er højere end den variable rente.

Variabelt forrentede lån

Det variabelt forrentede lån har gerne flere forskellige typer navne, og du har måske allerede hørt om et af dem, hvis du har hørt om flexlån. Med denne type lån har du en lavere månedlig ydelse, men den kan stige, hvis renten pludselig stiger.

Det kan selvfølgelig også ske, at renten falder, men med det lave renteniveau, vi har haft de sidste par år, er det nok ikke så sandsynligt. Der findes også variabelt forrentede lån, hvor renten tilpasses enten hvert år, hvert tredje år eller hvert femte år. Disse kaldes for henholdsvis F1-, F3- og F5-lån.

Løbetid og lånebeløb

Mange realkreditlån har en løbetid på mellem 20 og 30 år. Det er vigtigt at huske på, at jo længere løbetid lånet har, desto dyrere bliver det. Selvom du kan spare flere hundrede tusinde kroner ved at reducere løbetiden med fem eller ti år, skal du også huske på, at det månedlige afdrag skal passe til din økonomi.

Det er til ingen nytte, hvis du ender med at måtte betale så store afdrag, at du til sidst ikke har råd til det og i værste fald risikerer at miste dit hjem. En anden metode er at vælge en så lang løbetid som mulig og derefter betale større afdrag, når du får en bedre økonomi. Det er trods alt ikke unormalt at have mange ekstra udgifter de første par år, når man har købt egen bolig.

Låneomkostninger

Når det drejer sig om realkreditlån, skal du betale renter og bidrag. Hos flere realkreditselskaber skal du også betale et etableringsgebyr. Bidraget er et beløb, som man kan anse som realkreditselskabets indtjening på lånet, og dette beløb udgør en procentdel af restgælden på hele lånet.

Den månedlige ydelse består derfor af at afdrage på lånet, renter og så selve bidraget. Hvor meget du skal betale i bidrag afhænger af den låntype, du vælger, og af hvor stor en del af boligens værdi, der er belånt.

For at forstå nogle af disse udtryk bedre, kan man sige, at etableringsgebyret er et gebyr, der som regel skal betales for at blive oprettet som kunde hos banker og realkreditselskaber. Dette er et engangsbeløb, som ikke er til forhandling. Summen bliver simpelthen føjet til dit lånebeløb.

Tinglysningsgebyr

Når du har fået tilbud på den bolig, du ønsker dig, og alle lån er på plads, er der endnu et gebyr, du skal betale. Dette gebyr er til det offentlige og kaldes et “tinglysningsgebyr”. Når bankens eller realkreditselskabets pant i boligen er blevet tinglyst, bliver dette anført i de offentlige registre.

Det betyder, at banken eller realkreditselskabet er garanteret at få sine penge tilbage, hvis du en dag sælger din bolig. Det samme sker, hvis du ikke overholder dine låneforpligtelser.

Skulle det pludselig ende med, at din bolig må tvangssælges, vil tinglysningen sikre, at banken og realkreditselskabet får deres penge tilbage. Tinglysningsgebyret bestemmes af myndighederne (SKAT) og er på nuværende tidspunkt på 1.660 kr. plus 1,5 % af pantebrevets værdi.

Det er derfor ikke billigt at tinglyse pantebrev, og derfor bør man også tænke sig om, før man begynder at ændre på sine lån. Tinglysningen i sig selv handler om at overføre pantebrev, når man køber en bolig, og det er ikke noget, man kommer udenom. Selve prisen for gebyret bliver også lagt til dit lån, og du slipper derfor for at måtte betale for det ved siden af.

Generelle krav til realkreditlån

For at få et realkreditlån (eller et andet lån for den sags skyld), skal du ikke kun have viljen til at betale, tilbage men også evnen. Det betyder først og fremmest, at du skal have en indkomst, der er stor nok til at give dig mulighed for at betale både dine afdrag og hvad der kaldes for livsudgifter.

Det vil sige, at jo flere penge, du har tilbage efter dine udgifter er betalt, desto bedre er din betalingsevne. Hvis I er flere, der vil købe en bolig sammen, ansøger I om et lån sammen. Jeres ansøgning bliver vurderet samlet, og hvis lånet bliver indvilget, vil I være solidarisk ansvarlige for lånebeløbet.

Realkreditselskabet kontrollerer offentlige registre for at få et overblik over din økonomi. Derudover vil du blive bedt om at dokumentere din løn og eventuelt andre indkomster. Det er værd at bemærke, at du sandsynligvis ikke får godkendt din låneansøgning, hvis du er registreret som dårlig betaler i RKI eller Debitor Registret.

Som vi allerede har været lidt inde på, er det et krav fra de danske myndigheder, at man som køber har nogen egenkapital ved køb af bolig. Egenkapitalen, man selv skal have, er på 5 %. Men idet du kun kan låne op til 80% af boligens værdi hos realkreditselskaberne, må de fleste samtidig ansøge om et lån i banken for at dække resten af købesummen.

Hvis du ikke har sparet op til de 5 % selv, skal du have forældre eller andre til at hjælpe dig. Egenkapitalen kan selvfølgelig også komme fra sikkerhed i ejendom, du allerede ejer. Dette kan være særligt relevant, hvis det er bolig nummer to, man står og vil købe. Hvis du vil købe en bolig, som koster en million kroner, skal du selv have 50.000 kr.

Gæld du allerede har

Når realkreditselskabet ser på, hvor meget, de er villige til at låne dig, ser de også på, om du allerede har gæld. For de fleste kan dette være studielån eller billån/forbrugslån. Jo mere gæld, du pådrager dig, jo dårligere bliver din betalingsevne.

Således risikerer du at få afslag på din låneansøgning eller få tilbud om at låne et lavere beløb, end du har ansøgt om.

Sikkerhed eller pant i boligen er et krav

I modsætning til et forbrugslån, hvor der ikke stilles krav om pant eller sikkerhed for lånet, så er det et krav med et realkreditlån. Denne sikkerhed bliver taget i den bolig, du køber med de penge, du har fået indvilget igennem lånet.

Dette kaldes sikkerhedsstillelse og sikrer, at realkreditselskabet får deres penge, hvis du sælger din bolig igen eller ikke opfylder dine forpligtelser. Dette gælder specielt i de tilfælde, hvor du ikke betaler dine afdrag.

Størrelsen på realkreditlånet afhænger af faktorer såsom størrelsen på lånet og boligens værdi. Jo lavere en procentsats du skal låne for at finansiere boligkøbet, desto lavere rente slipper du med.

Refinansiering af dit realkreditlån

I Danmark har boliger og anden fast ejendom en tendens til at stige i værdi over en længere årrække. Dette gælder særligt, hvis du har behandlet din bolig pænt og sat den i stand efter behov.

Det betyder, at låneværdien kan været forbedret i forhold til da du købte boligen, og dermed har realkreditselskabet også bedre sikkerhed/pant. Hvis dette er tilfældet, er det vigtigt at tage kontakt til realkreditselskabet, hvor du har dit lån, og bede dem om at foretage en revurdering på grundlag af en ny takst på din bolig.

Bedre sikkerhed kan give dig lavere renter, hvilket betyder, at dit lån bliver billigere og du sparer penge. Hvis din låneudbyder mod forventning ikke er villig til at revurdere dit lån, kan det være en god ide at forhøre dig hos andre realkreditselskaber.

Selvom det koster penge at få tinglyst en ny pant i boligen, kan der være mange penge at spare ved at finde et realkreditlån, som giver dig lavere afdrag hver måned. Et boliglån tilbagebetales trods alt over mange år.

Refinansiering er også et smart trick for dig, som f.eks. har flere mindre lån eller andre lån som billån. Hvis du har friværdi i din bolig, kan du bede om at få lånet gjort større, og dermed få betalt billånet færdigt eller indfriet det dyre forbrugslån.

Siden du har en langt lavere rente på et realkreditlån, vil du også spare en del penge i renteudgifter fra billånet eller forbrugslånet. Derudover behøver du ikke at forholde dig til mere end én långiver.

Realkreditlån – en opsummering

Hvis du står og skal købe at købe bolig, har du først og fremmest brug for at vide, hvor meget du egentlig kan købe for. Derfor bør du kontakte din bank eller et realkreditselskab for at få afklaret, hvor stort et lån du kan få. På den måde er du også sikker på, at du kan lægge et bud på den rette bolig med det samme, uden at skulle undersøge med banken først.

Du bør være opmærksom på, at du kun kan låne maksimalt 3,5 gange din egen indkomst og fire gange din indkomst, hvis du bor i København eller Århus, og at du skal have en egenkapital på 5 % af købesummen. Desuden er det vigtigt at være klar over, at du også skal betale en tinglysningsafgift på 1.660 kr. plus 1,5 % af lånebeløbet udover boligens pris.

Det kan være en fordel at have en god og solid økonomi, før du ansøger om et realkreditlån. På den måde viser du, at du har både evne og vilje til at håndtere et stort lån. Der er taget sikkerhed for realkreditlånet og dermed er realkreditselskabet sikret, at de får deres penge tilbage.