Andelsboliglån

Andelsboliglån

Ca. hver tiende dansker bor i en andelsbolig. Andelsboligen og den tanke – andelstanken – som andelsforening oprindeligt blev stiftet ud fra har været ekstremt populære i Danmark. Nogle går sågar så langt som til at kalde Danmark for andels-Danmark.

Andelsboligen ligger mellem lejeboligen og ejerboligen. Man har mere at skulle have sagt end hvad der er tilfældet, hvis man lejer en bolig, men mindre end hvis man ejer en. Andelsboligen vil ofte også være billigere end en ejerbolig.

En væsentlig forskel mellem ejerboliger og andelsboliger er de lån, som man kan tage for at få fat i dem. Ejerboliger kædes ofte sammen med realkreditlån, og andelsboliger kædes sammen med andelsboliglån.

I denne artikel tager vi et nærmere kig på, hvad et andelsboliglån er, hvad der karakteriserer disse, og hvordan det adskiller sig fra realkreditlånet.

Andelsboliglån og andelsboligkredit

Andelsboliglån

Et andelsboliglån er, som navnet afslører, et lån til andelsbolig – til selve købet af sådanne eller ombygninger deraf. Der er tale om et lån med månedlig betaling, og ydelsen afhænger af løbetiden på lånet.

Kort om andelsboligkredit

Andelsboligkredit er en slags kassekredit med mulighed for afdrag i op til 30 år. Hvornår og hvor meget du indbetaler på kreditten bestemmer du selv. Har du i nogle måneder luft i budgettet, kan du indbetale mere. Strammer det til i andre, ja så kan du betale mindre.

Fordele og ulemper ved andelsboligkredit

Fordelen ved andelsboligkreditten over andelsboliglånet består i det, at du kun betaler rente af det, du har trukket på kreditten, og at du nemt kan nedbringe kreditten (som nævnt ved f.eks. at sætte penge ind på kontoen, når der er luft i budgettet).

Andelsboligkreditten har en tendens til at være en anelse dyrere end de traditionelle andelsboliglån. 

Desuden kræver den et modicum af økonomisk disciplin (igen, det er lidt som en kassekredit). Renten bliver nemlig trukket af kreditten, og du skal altså ikke betale løbende, månedlige renter.

Endvidere er der ikke mulighed for at låne lige så meget som ved et andelsboliglån. Man kan højst låne 80 % procent af andelsboligens værdi, men ofte ligger beløbet faktisk mellem 50 og 60 %.

Det er ofte velkendte banker, der tilbyder andelsboliglån og -kreditter og blandt de kendte kan f.eks. nævnes Alm. Brand Bank, Jyske Bank og Nykredit. 

Karakteristika

Ofte vil et andelsboliglån være karakteriseret ved:

1. Mulighed for at låne op til 95 % af boligens værdi
2. Variabel rente
3. Løbetid på op til 30 år
4. Løbende afdrag
5. Krav sikkerhedsstillelse og er man heldig er der
6. Afhængig af andelsforeningens økonomi
7. Mulighed for afdragsfrihed

De fleste af ovenstående karakteristikker behøver ikke nogen videre introduktion. De kendetegner også andre former for lån (fra kviklån og sms lån til store forbrugslån og realkreditlån). Imidlertid er det, at lånet er afhængig af ikke alene din økonomi men også andelsforeningens økonomi unikt for andelsboliglånet.

Hvis andelsforenigen har en dårlig økonomi – og det er der overraskende mange andelsforeninger, der har, så vær på vagt! – så udgør det jo også en risiko for banken, og bankerne forsøger at komme risikoen til livs ved at fastsætte en højere rentesats.

Når alt kommer til alt, er et andelsboliglån er i bund og grund et banklån. Det er derfor selve banken, du låner penge af. Dog adskiller andelsboliglånet sig fra andre banklån, såsom forbrugslån, idet det kræver, at der stilles sikkerhed. Dvs. at banken så at sige får pant i den bolig, du låner penge til).
Hvis eller – rettere – når der stilles sikkerhed, så bliver rentesatserne lavere. I så fald løber banken nemlig ikke den samme risiko. Der er jo trods alt pant i boligen.

Andelsboliglånet befinder sig et sted mellem de lån, der kræver den maksimale sikkerhedsstillelse, nemlig realkreditlånene, og lån, der kræver en relativt lav sikkerhed, fx billån. Derfor befinder sig renten sig også oftest et sted derimellem.

Bankerne konkurrerer – kig efter det billigste andelsboliglån

Fordi det er bankerne, der låner dig pengene, bestemmer de, hvilken rente de vil låne dig penge til. I større eller mindre grad vil de jo imidlertid gerne låne dig penge (særligt hvis du er en potentielt god kunde eller bare en god kunde – mere om det om et øjeblik). 

Netop derfor konkurrer bankerne om at have den laveste ÅOP (årlige omkostninger i procent eller den samlede pris for et lån i procent pr. år), og de ligger tæt op ad hinanden. Forbrugerrådet Tænk foretog i 2018 fx en test af forskellige penge- og realkreditinstitutter. Den test viser, at forskellen i den laveste ÅOP fra det institut, der tilbyder den højeste laveste ÅOP, og det, der tilbyder den laveste laveste ÅOP, er på mindre en procent.

Gode kunder og mindre gode kunder

At långiverne konkurrerer på renten og om at få dig som kunde er som udgangspunkt en god ting. Det vil ofte medføre en lavere rente. Det er dog ikke alle, der bliver præsenteret for de lukrative renteforhold og -satser (altså dem, der ligger på ca. 2.5 – 4.0%). Hvis du er en højrisikokunde, kan du – igen ifølge Tænks undersøgelse – kommer til at betale så meget som 8,8 i rente.

I en anden undersøgelse vurderer Tænk, at der grundet forskellene i ÅOP bankerne imellem kan være op mod 10.000 kroner at spare ved at genforhandle renten eller slet og ret skifte pengeinstitut.

Hvordan gør man?

Fordi et andelsboliglån kræver sikkerhedsstillelse, skal den bolig, som du har i kikkerten, vurderes inden du kan købe den. Det er långiveren, dvs. banken, der står for vurderinger. Men det er dig, der betaler for vurderinger.

Først når der er foretaget en vurdering kan du komme videre i låneprocessen.

Realkreditlån vs. andelsbolig lån: Hvad er forskellene og lighederne?

Én væsentlig forskel er renten. 

Fordi andelsboliglånet i bund og grund er et banklån, så er det også banken, der helt og holdent (eller i hvert fald indenfor markedets og konkurrencens rammer) sætter renten.

Det er ikke tilfældet med realkreditlån. Her bestemmes renten ikke af pengeinstitutterne men af markedsmekanismerne, dvs. udbuddet af og efterspørgslen på realkreditobligationer fra institutioner såsom pensions- og forsikringsselskaber.

Selvom renten er den primære forskel mellem de to typer af lån, er en anden vigtig forskel også lånebeløbene som generelt er noget højere på realkreditlån.

Kort opsummering

Et andelsboliglån er et lån til enten at købe eller renovere/ombygge en andelsbolig. Et andelsboliglån er i bund og grund et banklån. Mange af de ting, der karakteriserer andre banklån såsom forbrugslån gør sig således også gældende for andelsboliglån. En vigtig forskel på andelsboliglån og andre banklån er imidlertid, at andelsforeningens økonomi også har en indflydelse på de lånevilkår, som pengeinstitutterne vil præsentere dig for.

En anden spidsfindighed er, at andelsboligen skal vurderes førend du kan få andelsboliglånet. Banken står for vurderingen, men du betaler den.

Slutteligt er det vigtigt at have i mente at et andelsboliglån ikke er det samme som et realkreditlån – selvom det også angår en bolig. Den altoverskyggende forskel er renten. Den bestemmes af bankerne, når vi taler andelsboliglån og udbuddet af og efterspørgslen på realkreditobligationer, når vi taler realkreditlån.